Le budget fédéral 2024 : quels sont les avantages pour le logement locatif et l’itinérance ?

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Le 16 avril 2024, le gouvernement du Canada a dévoilé le budget fédéral 2024. Le budget accorde une très grande importance au logement, même si bon nombre des initiatives liées au logement avaient déjà été annoncées le 12 avril 2024 dans le Le Plan du Canada sur le logement.

Voici 10 points à retenir :

1. Un nouveau Fonds d’acquisition de terrains publics a été annoncé. Selon le budget, 500 millions de dollars sur cinq ans seront attribués à l’achat de terrains appartenant à d’autres ordres de gouvernement «pour stimuler une offre durable de logements mixtes. » Tant les promoteurs à but lucratif qu’à but non lucratif peuvent en bénéficier. À long terme, cette mesure devrait permettre d’augmenter la quantité de terrains publics disponibles pour le logement.

2. Des locaux à usage de bureaux seront affectés au logement. Plus précisément, un total de 1,1 milliards de dollars sur dix ans seront mis à disposition. Certes, la conversion de bureaux en logements peut poser des défis, même à l’aide d’un appui financier. Par exemple, les logements locatifs ont généralement besoin de toilettes et de cuisines situées dans des parties différentes du bâtiment que les bureaux.

3. Le Programme de prêts pour la construction d’appartements fera l’objet d’un financement plus important, 15 milliards de dollars supplémentaires, ce qui amène le total de cette initiative à 55 milliards de dollars. Antérieurement appelée l’Initiative Financement de la construction de logements locatifs, cette initiative fournit un financement à faible coût pour contribuer à l’offre de logements pour les locataires à revenus moyens, plus que pour les locataires à faibles revenus. Cela pourrait aider à lancer les projets qui sont prêts à démarrer, pour ainsi dire.

4. Le Fonds pour accélérer la construction de logements bénéficiera d’une augmentation modeste de son financement. Plus précisément, 400 millions de dollars sur quatre ans (ce fonds disposait auparavant d’une enveloppe de 4 milliards de dollars). Il s’agit de subventions accordées aux municipalités pour le logement, avec une condition clé : les municipalités doivent apporter divers changements au niveau des processus liés au logement, en particulier en ce qui a trait à l’adoption de règlements qui ont pour but d’encourager une plus grande densité.

5. Dans le même ordre d’idées, un financement a été annoncé pour les infrastructures appuyant une plus grande densité. Plus précisément, 6 milliards de dollars sur dix ans seront alloués à Infrastructure Canada pour lancer le nouveau Fonds canadien pour les infrastructures liées au logement (une grande partie de ce fonds sera constituée de subventions dont les coûts seront partagés avec d’autres ordres de gouvernement). Une grande portion de ce fonds sera utilisée pour renouveler une infrastructure vieillissante (p. ex., eau, eaux usées, eaux pluviales, déchets solides, etc.) y compris dans les zones des villes où la densité pourrait accroître. Une partie de ce financement sera versée directement aux municipalités, tandis que d’autres seront attribuées aux gouvernements provinciaux et territoriaux (dans la mesure où la partie récipiendaire s’engage à augmenter la densité, par exemple sous forme de duplex, de triplex, de maisons en rangée ou appartements).

6. Certains propriétaires seront encouragés à construire un logement supplémentaire dans leur maison. Le Programme canadien prêt pour la construction d’un logement accessoire bénéficiera de 409,6 millions de dollars sur quatre ans. Les propriétaires admissibles recevront jusqu’à concurrence de 40 000 dollars de prêts à faible taux d’intérêt dans le cadre de cette initiative. Cette mesure pourrait avoir un effet positif double en créant une nouvelle offre et en aidant les propriétaires actuels à rembourser leur hypothèque.

7. Les investisseurs privés seront encouragés à investir dans de nouveaux logements locatifs. Pour ce faire, ils bénéficieront d’un traitement fiscal plus favorable, notamment d’une déduction pour amortissement accéléré temporaire au taux de 10 % s’appliquant aux nouveaux projets locatifs construits à cet effet. Les investisseurs privés bénéficieront donc d’un traitement fiscal plus favorable sur leurs revenus locatifs. Une telle mesure pourrait encourager les promoteurs qui envisageaient ne pas construire en raison des coûts trop élevés, ou qui pensaient construire des appartements en copropriété plutôt que des logements locatifs, à investir dans de nouveaux logements locatifs.

8. Un nouveau volet de création rapide de logements sera ajouté au Fonds pour le logement abordable (antérieurement le Fonds national de co-investissement pour le logement). Ce nouveau volet recevra 976 millions de dollars sur cinq ans à partir de 2024-2025 et se concentrera sur «des logements très abordables, des logements avec services de soutien et des refuges pour les plus vulnérables. » Traditionnellement, le Fonds de co-investissement était considéré à la fois comme étant avare (trop de prêts et pas assez de subventions) et lent. Toutefois, le temps d’approbation pour les nouvelles demandes a été réduit de moitié et est passé de 400 à 200 jours.

9. Lancement du Fonds canadien de protection des loyers. Le mandat de ce fonds sera de « préserver le parc de logements abordables au Canada. » Selon le document budgétaire : « Le fonds offrira 1 milliard de dollars en prêts et 470 millions en contributions (c.-à-d. des subventions) afin d’aider les fournisseurs de logements abordables à acquérir des logements et à maintenir les loyers à un niveau stable pendant les décennies à venir, dans le but d’éviter la reconversion de ces logements en condos hors de portée ou en logements locatifs de luxe. » Cette annonce a été faite après que de nombreuses parties aient plaidé en faveur de cette mesure, y compris l’Association canadienne d’habitation et de rénovation urbaine. Ce fonds permettra d’acquérir des logements modérément abordables appartenant à des investisseurs privés. Les organismes à but non lucratif pourront dorénavant posséder ces propriétés et garder les loyers à un niveau relativement bas.

10. Le financement fédéral accordé à l’itinérance augmentera de manière considérable. Un nouveau financement additionnel de 1,3 milliards de dollars sera attribué à Vers un chez-soi sur quatre ans, y compris 250 millions de dollars en nouveaux financements sur deux ans pour régler le problème des « campements et de l’itinérance sans abri ». D’après le document budgétaire, le financement alloué au problème des campements exigera que les « provinces et les territoires devront réaliser des investissements égaux à ceux du gouvernement fédéral, ce qui portera le montant total à 500 millions de dollars. »

En résumé. Bien que des mesures importantes en matière de logement aient été annoncées dans ce budget, une grande partie du financement est reportée (voir le tableau aux pages 95 et 96 du document budgétaire, où l’on voit clairement que la plupart des initiatives en matière de logement augmentent progressivement au fil du temps). De ce fait, beaucoup de ces mesures prendront des années avant qu’elles aient un impact. En outre, la plupart de ces mesures ne visent pas les locataires à très faible revenu. Les mesures susceptibles d’avoir un impact plus immédiat sur les personnes vulnérables pourraient inclure des améliorations à l’Allocation canadienne pour le logement et de l’Initiative pour la création rapide de logements.

Je tiens à remercier Steve Pomeroy, Sylvia Regnier et Annick Torfs pour l’aide qu’elles m’ont apportée dans la préparation de ce billet de blogue