Un contrôle des loyers fédéral ? Il existe des solutions plus ingénieuses pour réduire le coût du logement locatif.

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En mars dernier, Avi Lewis est devenu le chef du Nouveau Parti démocratique du Canada après une victoire décisive dès le premier tour de scrutin. L’un des éléments clés de son programme politique était son engagement à réglementer les loyers partout au Canada[1].

Avi a tout à fait raison de reconnaître que le coût du logement est hors de portée pour bon nombre de Canadiens, mais sa proposition d’imposer le contrôle des loyers d’un bout à l’autre du pays se trouverait confrontée à d’importantes difficultés. Il existe des moyens bien plus pratiques d’améliorer l’abordabilité du logement pour les Canadiens.

Voici dix points à retenir :

1. Un contrôle des loyers plus strict est très populaire auprès des électeurs. Un sondage mené en 2023 a montré que 65 % de tous les Canadiens approuvent cette mesure, tandis que seulement 14 % s’y opposent.

2. Il y a des précédents en ce qui concerne le contrôle fédéral des loyers au Canada. Une telle mesure avait été mise en place durant la Seconde Guerre mondiale et au milieu des années 1970 lors d’une période d’inflation très élevée (Keating fournit un aperçu très utile ici, et Nash et Skaburskis offrent une analyse ici).

3. Un contrôle plus strict des loyers pourrait entraîner des conséquences imprévues. Un rapport de 2025 publié par la Société canadienne d’hypothèques et de logement a constaté qu’un contrôle des loyers plus strict peut réduire l’offre de logements, limiter la mobilité résidentielle et faire baisser la qualité des logements. Cette méta-analyse de 2024 est arrivée à des conclusions similaires.

4. Ceci étant dit, toutes les recherches n’atteignent pas des conclusions aussi négatives sur le contrôle des loyers. Certaines recherches le soutiennent (y compris cette étude canadienne menée en 2011 par Grant). En effet, de nombreux économistes reconnaissent la valeur de formes nouvelles et modérées du contrôle des loyers (voir ce chapitre du livre de Skaburskis et Teitz, par exemple). Cela n’a pas toujours été le cas : on a en effet assisté à une plus grande acceptation du contrôle des loyers après la publication de cet article de 1995 de Arnott.

5. Les relations entre les propriétaires et les locataires relèvent de la compétence des provinces et territoires. D’après mon collègue Shibil Siddiqi, «Selon la Constitution, les droits de propriété et les droits civils relèvent et ont toujours relevé des provinces. L’Ontario est donc responsable de la réglementation des relations entre les propriétaires et les locataires, et cela n’a pas beaucoup changé au cours des années. Historiquement, le droit des relations entre les propriétaires et les locataires était considéré comme un volet du droit immobilier »[2].

6. Si Avi devait tenir son engagement de «légiférer de nouvelles protections pour les locataires », son nouveau gouvernement risquerait de finir devant les tribunaux. En effet, une ou plusieurs provinces seraient susceptibles d’engager des poursuites judiciaires, faisant valoir que la nouvelle législation fédérale enfreint les pouvoirs provinciaux qui sont accordés dans le cadre de la Loi constitutionnelle de 1867.

7. Si le gouvernement fédéral tentait de faire avancer ce projet, cela risquerait de lui faire perdre un capital politique précieux auprès des gouvernements provinciaux et territoriaux. Un gouvernement dirigé par Avi qui consacrerait 6 à 12 mois à tenter de faire avancer ce projet, pourrait perdre 6 à 12 mois qui auraient pu être consacrés à la mise en place d’un partenariat intergouvernemental plus efficace (tel que celui-ci).

8. Avi devrait envisager de soutenir des initiatives axées sur la demande (c.-à-d. donner de l’argent aux individus pour qu’ils puissent se permettre les loyers élevés). Peu après qu’Avi ait été élu à la tête du NPD, Maytree a publié un rapport très pertinent intitulé Blueprint for a Canada Housing Benefit System (Plan directeur d’un système d’allocations de logement canadien), qui propose un système permanent axé sur la demande à l’échelle du Canada. Un des avantages des initiatives axées sur la demande est qu’elles peuvent être mises en œuvre pratiquement immédiatement; en effet, il est plus rapide de remettre un chèque à quelqu’un que de créer de nouveaux logements. Un autre avantage est que ces chèques peuvent cibler les ménages qui en ont le plus besoin.

9. Pour ce qui est de l’offre de logements, Avi Lewis pourrait appuyer un objectif ambitieux mais réaliste de logements de location hors marché. Près de 4,4 % du parc de logements total du Canada est compris de logements hors marché (que l’on appelle également «logements sociaux » ou « logements communautaires ». À titre d’objectif à long terme, certains défenseurs estiment que ce chiffre devrait s’élever à 20 % — un objectif ambitieux mais réaliste qui impliquerait la construction de 25 000 à 50 000 nouveaux logements hors marché par an (en fonction de la rapidité à laquelle nous désirons atteindre l’objectif de 20 %)[3]. Par contre, le plan d’Avi propose 200 000 nouveaux logements hors marché par an sur une période de cinq ans[4]. Il faut noter qu’en 2024, seulement 6 887 logements hors marché ont été créés au Canada, alors que le maximum de logements de ce type jamais créés au Canada en un an s’élève à 26 874 (en 1972)[5].

10. Un des avantages des logements hors marché est qu’ils permettent de garder les loyers bas à long terme, agissant essentiellement en tant que forme de contrôle des loyers organique. La logique en est simple : les gestionnaires des logements hors marché ont pour mandat de maintenir les loyers à un bas niveau à long terme (et s’ils doivent vendre le logement, ils sont tenus de le vendre à une entité dont l’objectif est semblable). Les propriétaires de logements à but lucratif, quant à eux, ont clairement intérêt à augmenter les loyers pour atteindre les niveaux que le marché peut supporter (pour de plus amples renseignements sur la question, veuillez consulter cette analyse).

En résumé. Avi Lewis et son équipe ont mené une campagne électorale couronnée de succès. Mais s’ils ont vraiment l’intention de s’attaquer au problème de l’abordabilité du logement, ils devraient songer à abandonner leurs mesures de contrôle des loyers. Des versions modérées de contrôle des loyers ont leurs mérites, mais celles-ci relèvent de la compétence de nos gouvernements provinciaux et territoriaux. Il existe de nombreuses autres stratégies valables que le gouvernement fédéral peut mettre en œuvre.

Je tiens à remercier George Fallis, Ron Kneebone, Christina Maes Nino, Jenny Morrow, Allan Moscovitch, Steve Pomeroy et Annick Torfs pour leur aide dans la préparation de ce billet de blogue.

[1] Le programme de logement de Avi comprend également plusieurs autres propositions reliées au logement, que vous pouvez consulter ici.

[2] S. Siddiqi, communication personnelle, 6 janvier 2015.

[3] Voir la page 6 de ce document.

[4] Avec le mandat de livrer « un million de logements sociaux, coopératifs, à but non lucratif ou avec services de soutien d’ici cinq ans. »

[5] Vous pouvez trouver ces chiffres dans le Tableau 1 de ce document.