An English-language version of this blog post is available here.

Le Parti vert du Canada a lancé sa plateforme électorale, y compris une section sur le logement, en vue de l’élection fédérale qui approche à grands pas.

En voici 10 faits saillants.

1. Le Parti vert s’engage à « recadrer » le mandat principal de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Il annonce son intention de changer l’orientation de la société afin de prioriser « le développement de logements abordables, hors marché et d’habitations coopératives » plutôt que son mandat actuel « d’appuyer les prêteurs hypothécaires canadiens de mitiger les risques associés à l’ascension à la propriété privée. » Le parti ajoute que « l’accession à la propriété individuelle ne devrait pas relever d’une agence de logement publique et d’une stratégie nationale en matière de logement. »

2. Il veut mettre en place un moratoire national sur les expulsions. La plateforme ajoute que celui-ci resterait en vigueur « jusqu’à la fin de la pandémie et pendant une période raisonnable par la suite… » Cette proposition pose trois défis. Le premier, c’est qu’elle empiète sur la juridiction provinciale/territoriale. Le deuxième, c’est qu’elle limite la capacité des propriétaires à expulser les locataires perturbateurs ou turbulents (ce qui pourrait également causer des ennuis aux autres locataires.) Le troisième, c’est qu’elle complique la capacité des propriétaires à percevoir les loyers et donc à effectuer des paiements eux-mêmes (par exemple, pour des réparations, payer leurs employé.e.s, etc.)

3. Le Parti vert propose la création de « normes nationales pour établir des contrôles de loyers et d’inoccupation. » Il ne fournit aucun détail sur cet engagement qui empiéterait lui aussi sur la juridiction provinciale/territoriale.

4. Il s’engage à créer une allocation rétroactive de soutien aux locataires résidentiels. Le Parti dit également vouloir « mettre en place un programme rétroactif d’aide pour les arriérés de loyer afin de protéger les personnes à risque d’être expulsées ou de se retrouver à la rue en raison d’arriérés de loyer accumulés… » Il ne fournit pas de détail supplémentaire.

5. Le Parti vert promet de limiter les investissements étrangers et de « mettre fin aux pratiques de prédation dans l’immobilier résidentiel. » Plus spécifiquement, il imposerait « une taxe sur les “logements vides” pour les propriétaires résidentiels étrangers et les sociétés qui laissent des immeubles et des logements inoccupés », éliminerait la capacité des investisseurs étrangers de dissimuler les noms de leurs propriétés et lutterait contre le blanchiment d’argent dans le marché immobilier au Canada.

6. Le Parti vert s’engagerait à un réinvestissement « dans les logements abordables, sans but lucratif, d’habitations coopératives et avec services de soutien. »  Il annonce qu’il financerait l’achat d’immeubles par des organismes à but non lucratif et des coopératives de logement abordable ; élargirait l’Initiative pour la création rapide de logements, investirait dans la construction et l’opération de 50 000 logements avec services de soutien sur 10 ans, bâtirait et acquerrait « au moins 300 000 logements très abordables hors marché, en coopérative et sans but lucratif, sur une période de dix ans », remettrait en place des incitatifs fiscaux pour la construction de logements locatifs spécialisés, offrirait des crédits d’impôt pour les dons de terrains vacants ou d’immeubles à des fiducies foncières communautaires et éliminerait la TPS « présumée » lorsqu’un promoteur immobilier met à louer un condo.

7. Le Parti veut « améliorer l’accès au logement pour les personnes handicapées. » Spécifiquement, leur plateforme indique qu’il requerrait que les projets résidentiels bénéficiant d’un financement fédéral rendent 30 % des logements « vraiment abordables ou accessibles à des personnes handicapées ou ayant des besoins spéciaux. »

8. La plateforme fait plusieurs engagements vagues envers les communautés autochtones. On propose des changements législatifs afin de rendre disponible du financement de la SCHL aux organismes autochtones afin qu’ils puissent l’investir dans des « besoins de logement autodéterminés. » Il céderait des terres et des biens immobiliers fédéraux « à des organisations autochtones hors réserve à des fins de logement et de développement économique. » Le Parti établirait également un programme d’aide au logement pour les communautés autochtones.

9. Le Parti fait plusieurs engagements vagues envers l’itinérance. Ceux-ci comprennent « fournir aux sans-abri des services de santé mentale élargis », de l’appui aux municipalités pour desservir les personnes toxicomanes vivant en situation d’itinérance et un soutien pour les initiatives « Logement d’abord. »

10. Le Parti présente des engagements spécifiques en ce qui concerne les jeunes vivant en situation d’itinérance. Il fournirait du financement pour les centres d’hébergement destinés aux jeunes, abolirait « la durée maximale des séjours en centre d’hébergement pour jeunes », offrirait « des conseils d’orientation sur place et à distance aux jeunes en situation d’itinérance » et investirait dans des logements coopératifs pour jeunes.

En somme. La proposition du Parti vert de réorienter le mandat principal de la SCHL est audacieuse et leur plateforme s’attaque beaucoup à l’itinérance. Cependant, la majorité de leurs engagements manquent de nuance et plusieurs empiètent sur les juridictions provinciales/territoriales. J’ai l’impression que les dirigeantes et dirigeants du Parti ont surtout discuté avec des activistes au sein de sa base et moins avec des stratèges chevronné.e.s.

Je souhaite remercier les personnes suivantes pour leur appui avec ce billet : Michel Laforge, Doug Pawson, Sylvia Regnier, Vincent St-Martin, Alex Tétreault et plusieurs réviseurs anonymes.

La version française de ce billet se trouve ici.

With Canadians heading to the polls in a federal election this month, the Bloc Québécois (‘the Bloc’) have released their election platform, which includes a section on housing.

Here are 10 things to know. 

1. The Bloc urges the federal government to increase housing subsidies for low-income households. It suggests that such annual federal funding should gradually increase to the point where it becomes equivalent to 1% of annual federal revenue. This is an odd commitment to make, however, as planned federal spending on housing, which is primarily for low-income households, is already projected to be in that range.

2. The Bloc Québécois calls for predictable, ongoing funding for housing, rather than ad hoc agreements. This echoes the sentiments of most (if not all) providers of non-profit housing in Canada, who find it very challenging to plan appropriately when they have very little advance notice of funding.

3. The Bloc proposes that all surplus federally-owned properties be used primarily to develop new housing for low-income households. This is an interesting idea. During John Tory’s mayorship, the City of Toronto has made successful use of public lands for affordable housing through an initiative called Housing Now. 

4. The Bloc Québécois calls for a tax on real estate speculation in order to curb rising housing costs. They provide no details on this proposal. 

5. The Bloc calls for reform to Canada’s home ownership regime in order “to take into account different realities of Quebec households and increasingly diverse family situations.” They do not explain what they mean by this. It’s possible they’re referring to the fact that Quebec has a larger proportion of unmarried couples, one-person households, single-parent households and same-sex households.

6. In contrast to the other major parties, the Bloc does not stress the importance of turning more households into homeowners. This may stem from the fact that renting is more common in Quebec (and more socially acceptable) than in other parts of Canada.

7. The party proposes a national acquisition fund. They say this would allow co-op and non-profit housing providers “to acquire residential buildings currently accessible in the private market” and that it would help preserve the affordability of units. They do not say how the fund would operate.

8. The Bloc promises to “ensure that Quebec receives its fair share of unconditional funding of federal homelessness programs…” It is not clear to me why the Bloc feels Quebec currently receives a less-than-fair share of federal funding for homelessness.

9. The Bloc Québécois wants pandemic-related federal funding for homelessness to be made permanent. The Bloc is likely referring to the additional $236.7 million announced for Reaching Home on 21 September 2020, in light of the current pandemic. This would amount to roughly doubling annual federal funding for homelessness. 

10. The platform makes no mention of supportive housing. By “supportive housing” I refer to subsidized housing for marginalized groups (especially for individuals with serious mental health challenges) along with social work support for tenants. Supportive housing has long been viewed as a sensible policy response for persons experiencing long-term homelessness. 

In sum. The Bloc Québécois’ housing platform, while short on detail, provides sensible policy proposals that can help inform the national debate. In sharp contrast to the other major parties, they do not emphasize the importance of making home ownership possible for more Canadians. The Bloc’s attention to the homelessness file is a breath of fresh air.

I wish to thank the following individuals for assistance with this blog post: Daniel Béland, Michèle Chappaz, Marc-André Gagnon, Michel Laforge, James McGregor, Alain Noël, Steve Pomeroy, Sylvia Regnier, Vincent St-Martin, Greg Suttor, Alex Tétreault, Sam Watts and several anonymous reviewers.

An English-language version of this blog post is available here.

Comme les Canadiennes et Canadiens se préparent à aller aux urnes la semaine prochaine, le Bloc Québécois (« le Bloc ») a lancé sa plateforme électorale qui comprend une section dédiée au logement.

En voici 10 faits saillants.

1. Le Bloc presse le gouvernement fédéral à augmenter les subventions au logement pour les ménages à faible revenu. Il suggère que le financement fédéral en question devrait augmenter graduellement jusqu’à ce qu’il équivaille à 1 % des revenus fédéraux annuels. Celui-ci est un engagement bizarre comme on estime que les dépenses fédérales prévues en matière de logement, destinées principalement aux ménages à faible revenu, sont déjà de cet ordre-là.

2. Le Bloc Québécois préconise un financement stable et en continu en matière de logement, plutôt qu’un financement par le biais d’ententes ad hoc. Cette idée fait écho aux inquiétudes de la majorité des fournisseurs de logement à but non lucratif à travers le pays, si pas tous les fournisseurs, pour qui les délais d’obtention de nouvelles reliées à leur financement sont trop brefs pour planifier adéquatement.

3. Le Bloc propose que tous les biens immobiliers excédentaires fédéraux soient consacrés principalement au développement de nouveaux logements pour les ménages à faible revenu. Cette idée est intéressante. Pendant le mandat de John Tory à la mairie, la Ville de Toronto a utilisé avec succès des terres publiques pour le développement de logements abordables dans le cadre de l’initiative Housing Now (lien en anglais).

4. Le Bloc Québécois veut imposer une taxe sur la spéculation immobilière afin de modérer les augmentations des prix du logement. La plateforme ne contient aucun détail sur cette proposition.

5. Le Bloc veut une réforme du régime d’accès à la propriété « pour tenir compte des réalités différentes des ménages québécois et des situations familiales de plus en plus diversifiées. » On n’explique pas ce que le parti entend par ceci. C’est possible qu’il fasse référence au fait que le Québec a une plus grande proportion de ménages à une personne, monoparentaux, et à couples non mariés ou du même sexe.

6. Au contraire des autres partis principaux, le Bloc ne place pas d’accent sur l’importance de rendre plus de ménages propriétaires de leur logement. Ceci pourrait découler du fait qu’être locataire est plus commun et plus socialement acceptable au Québec que dans les autres régions du Canada.

7. Le parti propose un fonds d’acquisition. Il prétend que ce fonds permettrait aux fournisseurs de logement coopératif et à but non lucratif « d’acquérir des immeubles de logements actuellement accessibles dans le marché privé » tout en assurant l’accessibilité financière des unités. Il ne précise pas comment ce fonds opérerait. 

8. Le Bloc promet de s’assurer que « Québec reçoit sa juste part de financement, sans condition, des programmes fédéraux de lutte à l’itinérance…» Il n’est pas clair ce qui justifie l’impression du Bloc que le Québec reçoit moins de financement fédéral qu’il est dû pour lutter contre l’itinérance.

9. Le Bloc Québécois veut que les augmentations de financement fédéral en matière d’itinérance liées à la pandémie deviennent permanentes. Le Bloc fait probablement référence aux 236,7 millions de dollars annoncé le 21 septembre 2020 pour Vers un chez-soi dans le contexte pandémique. Ceci représenterait approximativement un doublement du financement fédéral annuel pour la lutte contre l’itinérance.

10. La plateforme ne contient aucune mention de logement supervisé. Par « logement supervisé », j’entends le logement subventionné pour les groupes marginalisés (surtout pour des individus ayant de sérieux défis de santé mentale) ainsi que l’appui de travailleurs sociaux pour les locataires. Le logement supervisé est considéré depuis longtemps une réponse politique raisonnable pour les gens en situation d’itinérance de longue durée.

En somme. La plateforme du Bloc Québécois, bien qu’elle ne contienne pas beaucoup de détails, propose des politiques raisonnables qui peuvent informer le débat national. Le manque d’accent sur l’importance de devenir propriétaires crée un contraste marqué avec les autres partis principaux. L’attention que pose le Bloc sur le dossier de l’itinérance est un vent de fraîcheur.

Je souhaite remercier les personnes suivantes pour leur appui avec ce billet : Daniel Béland, Michèle Chappaz, Marc-André Gagnon, Michel Laforge, James McGregor, Alain Noël, Steve Pomeroy, Sylvia Regnier, Vincent St-Martin, Greg Suttor, Alex Tétreault, Sam Watts et plusieurs réviseurs anonymes.

La version française de ce billet se trouve ici.

With Canadians heading to the polls in a federal election next month, the Liberal Party of Canada has released its housing platform.

Here are 10 things to know.

1. The Liberals would provide $1 billion in loans and grants for rent-to-own projects. They say they would do this in partnership with private, not-for-profit, and co-op partners, with the goal of “creating a pathway to home ownership for renters in 5 years or less.” They do not say how much of this money would be loans or how much would be grants

2. A Liberal government would introduce a tax-free First Home Savings Account for young Canadians. This would allow Canadians under the age of 40 to save “up to $40,000 toward their first home, and withdraw it tax-free to put toward their purchase, with no requirement to repay it.” While this would encourage home ownership, I suspect it might also result in considerable foregone tax revenue to the federal government.

3. They promise to make the First Time Home Buyer Incentive more flexible. Specifically, the Liberals would “give Canadians the option of a deferred mortgage loan, as an alternative to the current shared equity model, and reduce their monthly mortgage costs.” With the status quo, a percent of the home’s value must be paid back to government; however, with this new proposal, the homeowner would have the option of giving a fixed dollar amount back to government.

4. The Liberals would increase the First-Time Home Buyers Tax Credit and reduce the cost of mortgage insurance. They say they would double the First-Time Home Buyers Tax Credit from $5,000 to $10,000. And they say they would reduce the cost of mortgage insurance provided by the Canadian Mortgage and Housing Corporation by 25%. They say this would result in lifetime savings of $6,100 to “a typical person.”

5. The platform contains several unclear statements about housing-related assistance for cities. It says the Liberals would create a Housing Accelerator Fund, which would make $4 billion available to cities. According to the platform, the goal would be for cities to help create “100,000 new middle-class homes by 2024-25.” The nature of this fund is not clear; nor is it clear whether the $4 billion would consist of grants or loans. The platform also promises that the Liberals would help cities make “core urban land…available for new housing,” so that such land is not simply “held vacant by speculators.” However, it doesn’t explain how it would help cities do this.

6. The Liberals would more than double funding for the (very unpopular) National Housing Co-investment Fund. Among housing practitioners in Canada, this is not a popular program. It has a lengthy and onerous application process that requires considerable expertise on the part of each proponent. Further, once funding is approved, it takes a long time for funding to be delivered (with bridge loans often required by proponents as they await arrival of funding). What’s more, funding levels are often insufficient to enable rent levels that are affordable for low-income tenants. They also say they would double funding for the conversion of empty office space into housing (this sounds like the Rapid Housing Initiative).

7. They would introduce a Multigenerational Home Renovation tax credit. This would apparently “support families looking to add a secondary unit to their homes, to allow a family member to live with them.” No further details were announced about this proposal. Nor is it clear what kind of regulatory changes would be required by municipal or provincial governments in order to enable this.

8. The Liberals commit to developing an Urban, Rural, and Northern Indigenous Housing Strategy. They say they would to this in partnership with Indigenous groups. They also say they would create a National Indigenous Housing Centre to enable Indigenous people to oversee federal Indigenous housing programs.

9. The Liberals would introduce a Home Buyers’ Bill of Rights (it’s noteworthy they don’t also propose a Renters’ Bill of Rights). Appearing to encroach on provincial/territorial jurisdiction, they say the Bill of Rights would:

• ban “blind bidding” (meaning all bids would be known after the fact, which might address aspects of manipulation);

• establish a legal right to home inspections (which are currently challenging to do in hot markets);

• ensure “total price transparency on the history of recent house sale prices” (at present, there is no simple, user-friendly way to get recent transaction prices in a neighbourhood or for a property);

• require real estate agents “to disclose to all participants in a transaction when they are involved in both sides of a potential sale;”

• move forward with a publicly accessible beneficial ownership registry (British Columbia already has one);

• ensure lenders offer mortgage deferrals “for up to 6 months in the event of job loss or other major life event;” and

• require “mortgage lenders to fully inform buyers of the full range of financing choices and programs available” (this may already be happening).

10. The platform contains an assortment of measures aimed at curbing speculation. These include: deterring rent increases “that fall outside of a normal change in rent” (but this is provincial jurisdiction); the creation of “an anti-flipping tax on residential properties, requiring properties to be held for at least 12 months;” the banning of “new foreign ownership of Canadian houses for the next two years;” and the expansion of the upcoming tax on vacant housing owned by non-resident, non-Canadians “to include foreign-owned vacant land within large urban areas.”

In sum. On the whole, this reads like a platform designed to attract young voters more than one designed to help those at the bottom of the income spectrum. Its decision to more than double funding for a very unpopular housing program is almost as concerning as its total lack of emphasis on homelessness.

I wish to thank the following individuals for assistance with this blog post: Michel Laforge, Michael Mendelson, Steve Pomeroy, Sylvia Regnier, Tsur Somerville, Vincent St-Martin, Ray Sullivan, Greg Suttor and several anonymous reviewers.

An English-language version of this blog post is available here.

Le Parti libéral du Canada a dévoilé sa plateforme électorale en matière de logement en vue du scrutin du 20 septembre.

En voici 10 faits saillants.

1. Les libéraux veulent consacrer 1 milliard à des prêts et subventions pour financer les projets de location avec l’option d’achat. Pour ce faire, ils collaboreraient avec les secteurs privé, sans but lucratif, et coopératif, dans le but d’ « en cinq ans, créer une voie qui permettra aux locataires de devenir propriétaires ». Ils ne révèlent pas la proportion des prêts par rapport aux subventions.

2. Un gouvernement libéral mettrait sur pied un compte d’épargne libre d’impôt destiné aux jeunes Canadiens voulant faire l’achat d’une première propriété. Cela permettrait aux Canadiens âgés de moins de 40 ans d’épargner « jusqu’à 40 000 $ en vue de l’achat d’une première propriété, et de pouvoir retirer la somme sans devoir la rembourser ». Il est vrai que cela encouragerait l’achat de propriétés, mais je soupçonne que la mesure représenterait également une diminution importante de revenus pour les coffres fédéraux.

3. Ils promettent de rendre l’Incitatif à l’achat d’une première propriété plus flexible. Plus spécifiquement, les libéraux donneraient aux Canadiens « l’option d’un prêt hypothécaire différé comme solution alternative au modèle actuel de capital partagé, et diminuerait leurs paiements hypothécaires mensuels ». Sous le modèle actuel, une part de la valeur de la propriété doit être remboursé au gouvernement; cependant, cette nouvelle proposition permettrait au propriétaire de rembourser un montant fixe au lieu.

4. Les libéraux veulent augmenter le montant du crédit d’impôt d’une première habitation et réduire le coût de l’assurance hypothèque. Ils disent vouloir doubler de 5 000$ à 10 000$ le crédit d’impôt d’une première habitation. Ils veulent également réduire le coût de l’assurance hypothèque de la Société canadienne d’hypothèque et de logement de 25 %. Ils disent que cela représente une économie de 6 100$ pour une « personne typique ».

5. La plateforme contient plusieurs énoncés flous sur l’aide financière liée au logement qui sera offerte aux municipalités. Elle indique notamment que les libéraux créeraient un fonds de démarrage accéléré pour le logement qui mettrait 4 milliards à la disposition des municipalités pour les aider à créer « 100 000 domiciles pour la classe moyenne d’ici 2024-25 ». Le fonctionnement de ce fonds n’est pas expliqué davantage, et il n’est pas précisé s’il s’agit de subventions ou de prêts. La plateforme contient aussi la promesse d’aider les municipalités à rendre « des terrains urbains […] disponibles pour de nouveaux logements » pour éviter que de tels terrains « demeurent vacants entre les mains de spéculateurs fonciers ». Toutefois, la plateforme n’indique pas comment elle aidera aux municipalités à faire ainsi.

6. Les libéraux veulent plus que doubler le financement du Fonds national de co-investissement pour le logement (qui demeure très impopulaire). Parmi les professionnels canadiens dans le domaine du logement, ce programme n’est pas bien reçu. Son processus de demande est onéreux et nécessite une expertise considérable de la part des demandeurs. De plus, une fois que le financement est approuvé, il tarde à être déboursé (nécessitant le recours à des prêts-relais entretemps). De plus, les montants octroyés sont souvent insuffisants pour permettre de fixer les loyers à un montant abordable pour les locataires à faible revenu. Les libéraux disent aussi vouloir doubler le financement pour la conversion de bureaux vacants en logement (ce qui ressemble à l’Initiative pour la création rapide de logements).

7. Ils proposent un crédit d’impôt pour la rénovation d’habitations multigénérationnelles. Cela vise vraisemblablement à « aider les familles qui souhaitent ajouter un deuxième logement à leur habitation pour accueillir un membre de leur famille immédiate ». Aucune information supplémentaire n’a été annoncée à ce sujet. Les lois municipales ou provinciales devant être modifiées pour permettre une telle initiative ne sont pas claires.

8. Les libéraux s’engagent à développer une Stratégie sur le logement autochtone dans les zones urbaines, rurales et nordiques. Ils disent vouloir la mettre en oeuvre en partenariat avec les groupes autochtones. Ils disent également vouloir créer un centre national du logement autochtone pour permettre aux peuples autochtones de superviser les programmes de logements autochtones du fédéral.

9. Les libéraux proposent une charte des droits des acheteurs immobiliers (notons qu’ils ne proposent pas de charte des droits des locataires). Malgré l’empiètement sur les compétences provinciales/territoriales, les libéraux disent que cette charte :

• interdirait les « offres à l’aveugle » (signifiant que toute offre serait connue après coup, réglant ainsi certains aspects de la manipulation des prix);
• établirait un droit à l’inspection des domiciles (dans les marchés surchauffés, il est difficile de faire inspecter les propriétés actuellement);
• garantirait « une transparence totale relativement à l’historique récente des prix des propriétés lors des recherches de titre » (en ce moment, il n’existe pas de façon simple et facile d’obtenir le prix des transactions récentes d’un quartier ou d’une propriété);
• exigerait que les agents immobiliers « divulguent à tous les participants [les détails d’]une transaction quand ils prennent part du côté vendeur et du côté acheteur »;
• irait de l’avant avec un registre public des bénéficiaires (comme celui qui existe déjà en Colombie-Britannique – lien en anglais);
• assurerait que les prêteurs hypothécaires permettent de différer les paiements « jusqu’à 6 mois suivant la perte d’emploi ou d’autre événement de vie majeur »;
• exigerait que « les prêteurs hypothécaires informent les acheteurs de la pleine gamme des programmes et d’options de financement à leur disposition » (ce qui est peut-être déjà le cas).

10. La plateforme contient une variété de mesures pour réduire la spéculation. Parmi celles-ci : décourager les augmentations de loyer « supérieures à une augmentation normale » (mais cela demeure une compétence provinciale); la création d’une taxe « anti-achat-revente sur les propriétés résidentielles, nécessitant que ces propriétés soient gardées pendant au moins 12 mois; » l’interdiction de « l’achat étranger de maisons canadiennes pendant les deux prochaines années; » et l’expansion de la future taxe sur les logements vacants appartenus par des non-résidents, non-Canadiens « pour inclure les terrains vacants à l’intérieur de grandes zones urbaines ».

En somme. Dans l’ensemble, cette plateforme semble cibler les jeunes électeurs davantage qu’elle vient en aide aux personnes à plus faible revenu. La décision de doubler le financement d’un programme de logement très impopulaire est presque aussi inquiétante que l’absence totale de mesures liées à l’itinérance.

Je souhaite remercier les personnes suivantes pour leur appui avec ce billet : Michel Laforge, Michael Mendelson, Steve Pomeroy, Sylvia Regnier, Tim Richter, Tsur Somerville, Vincent St-Martin, Ray Sullivan, Greg Suttor et plusieurs réviseurs anonymes.