La version française de ce billet se trouve ici.

In March of this year, Avi Lewis became leader of Canada’s New Democratic Party after a decisive first-ballot victory. Central to his policy platform was a commitment to regulate rents across Canada.[1]

Avi is correct in assessing that the cost of housing is out of reach for many Canadians; but his proposal to impose rent control across Canada would face an uphill battle. There are far more practical ways to improve housing affordability for Canadians.

Here are 10 things to know:

1. Stricter rent regulation—known colloquially as ‘rent control’—is very popular with voters. Polling from 2023 finds that 65% of all Canadians support it, while just 14% of Canadians oppose it.

2. There is some precedent for federal rent control in Canada. We had it both during World War II and beginning in the mid 1970s in the face of very high inflation (Keating provides a useful overview here, while Nash and Skaburskis offer analysis here).

3. More rent regulation could have unintended consequences. A 2025 report by the Canada Mortgage and Housing Corporation finds that stricter rent regulation can result in less supply, less residential mobility, and reduced housing quality. This 2024 meta-analysis makes similar findings.

4. Having said that, not all research paints a bleak picture of rent control. Some research supports it (including this 2011 Canadian study by Grant). Many economists recognize the value of mild, newer forms of rent controls (see this book chapter by Skaburskis and Teitz, for example). This wasn’t the case historically—indeed, a shift towards more acceptance of rent control occurred after the publication of this 1995 article by Arnott.

5. Landlord-tenant relations are a provincial/territorial responsibility. According to my colleague Shibil Siddiqi, “Under the Constitution, property and civil rights are and have always been in the provincial domain. Accordingly, Ontario is responsible for regulating landlord-tenant relations and this hasn’t changed much at all over the years. Historically landlord-tenant law was seen as a subset of property law.”[2]

6. If Avi were to follow through on his commitment to “legislate new tenant protections,” his new government could find itself in court. That’s because one or more provinces might take legal action, arguing that newly enacted federal legislation infringes on provincial powers granted under the Constitution Act, 1867.

7. Any federal attempt to move forward on this would likely use up precious political capital with provincial and territorial governments. If an Avi-led government were to spend 6-12 months trying to gain traction on this, that’s 6-12 months it could have been spending on a more workable intergovernmental partnership (such as this one).

8. Avi should consider supporting demand-side initiatives (i.e., giving people money so they can afford expensive rent). Shortly after Avi won the federal NDP leadership, Maytree released this very sensible Blueprint for a Canada Housing Benefit System, proposing a permanent, Canada-wide demand-side system. One advantage of demand-side initiatives is that they can take effect almost immediately—it’s faster to cut someone a cheque than it is to create new housing. Another is that they can be targeted to households most in need.

9. On the supply side, Avi Lewis could support a bold but realistic target for non-market renting. Approximately 4% of Canada’s total housing stock is non-market housing (also known as ‘social housing’ or ‘community housing’). As a long-term goal, some advocates believe this figure should rise to 20%—a bold but realistic long-term objective that would require 25,000 to 50,000 new non-market units annually (depending on how quickly we want to reach the 20% target).[3] Avi’s platform, by contrast, pitches 200,000 new non-market units annually over a five-year period.[4] It’s worth noting that in 2024, just 6,887 such units were created in Canada, while the most non-market units ever built in Canada in one year was 26,874 (in 1972).[5]

10. An advantage of non-market housing is that it keeps rent levels low over the long term, essentially serving as an organic form of rent control. The logic of this is straightforward: operators of non-market housing have a mandate to keep rent levels low over the long term (and if they ever sell the housing, they’re required to do so to a like-purpose entity). By contrast, for-profit landlords have a clear interest in raising rents to whatever levels the market will bear (for more on this issue, see this analysis).

In sum. Avi Lewis and his team ran a very successful leadership campaign. But if they’re serious about tackling housing affordability, they should consider pivoting away from federal rent control. Mild forms of rent control do have merit, but that’s a matter for our provincial and territorial governments. For the federal government, there are a great many other worthwhile strategies to pursue.

I wish to thank George Fallis, Ron Kneebone, Christina Maes Nino, Jenny Morrow, Allan Moscovitch, Steve Pomeroy, and Annick Torfs for assistance with this blog post.

[1] Avi’s housing platform also contains several other housing-related proposals, all of which can be reviewed here.

[2] S. Siddiqi, personal communication, January 6, 2015.

[3] See page 5 of this document.

[4] It seeks to create “one million social, co-op, non-profit and supportive homes within five years.”

[5] These figures can be found in Table 1 of this document.

An English version of this blog post is available here.

En mars dernier, Avi Lewis est devenu le chef du Nouveau Parti démocratique du Canada après une victoire décisive dès le premier tour de scrutin. L’un des éléments clés de son programme politique était son engagement à réglementer les loyers partout au Canada[1].

Avi a tout à fait raison de reconnaître que le coût du logement est hors de portée pour bon nombre de Canadiens, mais sa proposition d’imposer le contrôle des loyers d’un bout à l’autre du pays se trouverait confrontée à d’importantes difficultés. Il existe des moyens bien plus pratiques d’améliorer l’abordabilité du logement pour les Canadiens.

Voici dix points à retenir :

1. Un contrôle des loyers plus strict est très populaire auprès des électeurs. Un sondage mené en 2023 a montré que 65 % de tous les Canadiens approuvent cette mesure, tandis que seulement 14 % s’y opposent.

2. Il y a des précédents en ce qui concerne le contrôle fédéral des loyers au Canada. Une telle mesure avait été mise en place durant la Seconde Guerre mondiale et au milieu des années 1970 lors d’une période d’inflation très élevée (Keating fournit un aperçu très utile ici, et Nash et Skaburskis offrent une analyse ici).

3. Un contrôle plus strict des loyers pourrait entraîner des conséquences imprévues. Un rapport de 2025 publié par la Société canadienne d’hypothèques et de logement a constaté qu’un contrôle des loyers plus strict peut réduire l’offre de logements, limiter la mobilité résidentielle et faire baisser la qualité des logements. Cette méta-analyse de 2024 est arrivée à des conclusions similaires.

4. Ceci étant dit, toutes les recherches n’atteignent pas des conclusions aussi négatives sur le contrôle des loyers. Certaines recherches le soutiennent (y compris cette étude canadienne menée en 2011 par Grant). En effet, de nombreux économistes reconnaissent la valeur de formes nouvelles et modérées du contrôle des loyers (voir ce chapitre du livre de Skaburskis et Teitz, par exemple). Cela n’a pas toujours été le cas : on a en effet assisté à une plus grande acceptation du contrôle des loyers après la publication de cet article de 1995 de Arnott.

5. Les relations entre les propriétaires et les locataires relèvent de la compétence des provinces et territoires. D’après mon collègue Shibil Siddiqi, «Selon la Constitution, les droits de propriété et les droits civils relèvent et ont toujours relevé des provinces. L’Ontario est donc responsable de la réglementation des relations entre les propriétaires et les locataires, et cela n’a pas beaucoup changé au cours des années. Historiquement, le droit des relations entre les propriétaires et les locataires était considéré comme un volet du droit immobilier »[2].

6. Si Avi devait tenir son engagement de «légiférer de nouvelles protections pour les locataires », son nouveau gouvernement risquerait de finir devant les tribunaux. En effet, une ou plusieurs provinces seraient susceptibles d’engager des poursuites judiciaires, faisant valoir que la nouvelle législation fédérale enfreint les pouvoirs provinciaux qui sont accordés dans le cadre de la Loi constitutionnelle de 1867.

7. Si le gouvernement fédéral tentait de faire avancer ce projet, cela risquerait de lui faire perdre un capital politique précieux auprès des gouvernements provinciaux et territoriaux. Un gouvernement dirigé par Avi qui consacrerait 6 à 12 mois à tenter de faire avancer ce projet, pourrait perdre 6 à 12 mois qui auraient pu être consacrés à la mise en place d’un partenariat intergouvernemental plus efficace (tel que celui-ci).

8. Avi devrait envisager de soutenir des initiatives axées sur la demande (c.-à-d. donner de l’argent aux individus pour qu’ils puissent se permettre les loyers élevés). Peu après qu’Avi ait été élu à la tête du NPD, Maytree a publié un rapport très pertinent intitulé Blueprint for a Canada Housing Benefit System (Plan directeur d’un système d’allocations de logement canadien), qui propose un système permanent axé sur la demande à l’échelle du Canada. Un des avantages des initiatives axées sur la demande est qu’elles peuvent être mises en œuvre pratiquement immédiatement; en effet, il est plus rapide de remettre un chèque à quelqu’un que de créer de nouveaux logements. Un autre avantage est que ces chèques peuvent cibler les ménages qui en ont le plus besoin.

9. Pour ce qui est de l’offre de logements, Avi Lewis pourrait appuyer un objectif ambitieux mais réaliste de logements de location hors marché. Près de 4,4 % du parc de logements total du Canada est compris de logements hors marché (que l’on appelle également «logements sociaux » ou « logements communautaires ». À titre d’objectif à long terme, certains défenseurs estiment que ce chiffre devrait s’élever à 20 % — un objectif ambitieux mais réaliste qui impliquerait la construction de 25 000 à 50 000 nouveaux logements hors marché par an (en fonction de la rapidité à laquelle nous désirons atteindre l’objectif de 20 %)[3]. Par contre, le plan d’Avi propose 200 000 nouveaux logements hors marché par an sur une période de cinq ans[4]. Il faut noter qu’en 2024, seulement 6 887 logements hors marché ont été créés au Canada, alors que le maximum de logements de ce type jamais créés au Canada en un an s’élève à 26 874 (en 1972)[5].

10. Un des avantages des logements hors marché est qu’ils permettent de garder les loyers bas à long terme, agissant essentiellement en tant que forme de contrôle des loyers organique. La logique en est simple : les gestionnaires des logements hors marché ont pour mandat de maintenir les loyers à un bas niveau à long terme (et s’ils doivent vendre le logement, ils sont tenus de le vendre à une entité dont l’objectif est semblable). Les propriétaires de logements à but lucratif, quant à eux, ont clairement intérêt à augmenter les loyers pour atteindre les niveaux que le marché peut supporter (pour de plus amples renseignements sur la question, veuillez consulter cette analyse).

En résumé. Avi Lewis et son équipe ont mené une campagne électorale couronnée de succès. Mais s’ils ont vraiment l’intention de s’attaquer au problème de l’abordabilité du logement, ils devraient songer à abandonner leurs mesures de contrôle des loyers. Des versions modérées de contrôle des loyers ont leurs mérites, mais celles-ci relèvent de la compétence de nos gouvernements provinciaux et territoriaux. Il existe de nombreuses autres stratégies valables que le gouvernement fédéral peut mettre en œuvre.

Je tiens à remercier George Fallis, Ron Kneebone, Christina Maes Nino, Jenny Morrow, Allan Moscovitch, Steve Pomeroy et Annick Torfs pour leur aide dans la préparation de ce billet de blogue.

[1] Le programme de logement de Avi comprend également plusieurs autres propositions reliées au logement, que vous pouvez consulter ici.

[2] S. Siddiqi, communication personnelle, 6 janvier 2015.

[3] Voir la page 6 de ce document.

[4] Avec le mandat de livrer « un million de logements sociaux, coopératifs, à but non lucratif ou avec services de soutien d’ici cinq ans. »

[5] Vous pouvez trouver ces chiffres dans le Tableau 1 de ce document.

La version française de ce billet se trouve ici.

It’s often claimed that Housing First saves taxpayer dollars. This claim is often presented as a win-win proposition—after all, if spending one dollar on something saves you more than one dollar down the road, then why not fund more of it? In reality, it’s not quite that simple.

Here are 10 things to know.

1. Housing First refers to the provision of deeply subsidized permanent housing, combined with social work support,[1] to a person who has experienced long-term homelessness. Importantly, a prospective tenant does not have to prove they are ‘housing ready’ in order to receive Housing First. The term gets used differently by different people (indeed, there’s been some cooptation of the term). Sam Tsemberis is considered the founder of Housing First, and his recent book is a useful reference guide.[2]

2. Advocates, practitioners and researchers often claim that Housing First ‘pays for itself.’ The logic goes as follows: once a person starts to receive Housing First, they will typically have less need for other services (e.g., emergency shelters, Emergency Departments, ambulance services, etc.); they’ll also get arrested less.

3. Housing First is indeed associated with reduced use of health, justice, and social services. One good article on the topic is here, and other here. Both of those studies found not only association, but also causation (admittedly, randomized controlled studies show more modest cost offsets than pre-post studies).

4. Unfortunately, it isn’t easy to convert that reduced service use into true cost savings. One reason for this is fixed costs. Another is scale.

5. Health, justice, and various social services are often fixed (though this does depend on the country). A hospital will have a certain number of doctors, nurses and social workers on staff on a given day. A police precinct will have a certain number of officers working a given shift. An emergency shelter will have a certain number of staff on shift. These remain relatively stable over time.

6. In most cities, fewer than 0.001% of the general population would receive Housing First in a given year. Recall that Housing First is typically targeted to persons who’ve experienced long-term homelessness; so the scale isn’t there to make a serious dent in the expenditures of a local health or justice system (even though the intervention can make a major difference in the life of a person receiving Housing First!).

7. The distinction between theoretical cost savings and true cost savings may be particularly important to central agencies. Staff working at such agencies, which I’ve previously written about here, provide important advice to cabinet. Exaggerated claims about a program may not be well-received. Worse, such claims may become a target for a sharply written briefing note—indeed, a paper tiger claim can become a convenient target for an overzealous public servant providing analysis.

8. All that said, Housing First does free up resources for other people to use. When a program such as Housing First prevents a night in an emergency shelter, a hospitalization, or an Emergency Room visit, that resource is now available for other people to use. Thus, for example, even if a health authority’s expenditures don’t change in the short term, reductions in service use add value to the local health system, including by reducing wait times for other patients.

9. Cost savings should never be the main driver of good social policy. It’s convenient to point out long-term savings associated with various types of social policy (e.g., early childhood education, vaccinations, cancer prevention initiatives, etc.). But essential services (e.g., heart surgery, long-term care for seniors) should not have to demonstrate future cost savings in order to be provided by our public system (even if future cost savings should be a consideration).

10. Rather than say Housing First saves money, it’s probably better to say it leads to a more efficient allocation of public resources. This is a safer statement to make—one that is significantly more defensible under scrutiny.

In sum. Housing First is an important innovation, and government should absolutely scale it up. That’s because when it comes to housing policy, the value of a human life and dignity should be the primary metric, with budget savings being of secondary importance. But when we talk about Housing First, it’s better to play the long game than the short game. Developing a nuanced, honest pitch about Housing First can help build trust with a wide range of stakeholders.

I wish to thank Dan Dutton, Jim Hughes, Ron Kneebone, Eric Latimer, Jedd Matechuk, Jenny Morrow, Annick Torfs, and one anonymous source for assistance with this blog post.

[1] I’m using the term ‘social work support’ very broadly here. For a nuanced overview of the types of professional supports actually offered with a Housing First intervention, see the Sam Tsemberis book referenced at the end of this paragraph.

[2] There are a great many positive outcomes associated with Housing First; many are discussed here.

An English version of this blog post is available here.

On entend souvent dire que le programme Logement d’abord fait économiser de l’argent aux contribuables. Souvent, cette affirmation est présentée comme une proposition gagnant-gagnant. Après tout, si l’on dépense un dollar à quelque chose qui vous permet d’économiser plus d’un dollar par la suite, pourquoi ne pas y consacrer plus d’investissements? La réalité n’est pas aussi simple.

Voici dix points à retenir :

1. Le programme Logement d’abord repose sur la mise à disposition d’un logement permanent fortement subventionné, accompagné d’un soutien social[1], à une personne ayant vécu une situation d’itinérance à long terme. Il est important de noter qu’un locataire potentiel n’a pas à prouver qu’il est « prêt à être logé » pour bénéficier de Logement d’abord. Ce terme est utilisé de différentes manières selon les personnes (en effet, on observe une certaine appropriation du terme). Sam Tsemberis est considéré comme étant le fondateur de Logement d’abord, et son dernier livre est un guide de référence utile[2].

2. Les défenseurs, les professionnels et les chercheurs affirment souvent que le programme Logement d’abord s’autofinance. Le raisonnement étant que dès qu’une personne commence à participer à Logement d’abord, de façon générale, elle aura moins besoin des autres services (p. ex. : refuges d’urgence, services d’urgence, services d’ambulance, etc.); de plus, elle sera moins souvent arrêtée.

3. Logement d’abord est en effet associé à une diminution de l’utilisation des services de santé, des services de justice et des services sociaux. Vous trouverez ici un article intéressant sur le sujet, et un autre ici. Ces deux études ont mis en évidence, non seulement une corrélation, mais aussi un lien de causalité (il faut néanmoins concevoir que les études randomisées contrôlées montrent des économies de coûts plus modestes que les études avant-après).

4. Malheureusement, il n’est pas facile de convertir cette utilisation réduite des services en économies réelles. Parmi les raisons à cela, on compte les coûts fixes et l’échelle.

5. Les services de santé, de justice et divers services sociaux seront souvent fixes (bien que cela dépendra du pays). Un hôpital disposera d’un certain nombre de médecins, d’infirmières et d’assistants sociaux toute journée donnée. Un commissariat disposera d’un certain nombre d’agents de police à chaque quart de travail. Un refuge d’urgence disposera d’un certain nombre de membres du personnel travaillant par quarts. Ces effectifs restent relativement stables au fil du temps.

6. Dans la plupart des villes, moins de 0,001 % de la population générale bénéficieront de Logement d’abord toute année donnée. N’oublions pas que Logement d’abord cible généralement les personnes qui ont connu une itinérance à long terme; son ampleur est donc insuffisante pour avoir un impact important sur les dépenses des systèmes de santé ou de justice locaux (même si une telle intervention est capable de changer de manière radicale la vie de l’individu qui en bénéficie !).

7. La distinction entre les économies théoriques et les économies réelles peut être particulièrement importante pour les agences centrales. Le personnel qui travaille auprès de ces agences (un sujet sur lequel j’ai écrit antérieurement ici) procure des conseils essentiels au gouvernement. Des revendications exagérées sur un programme risquent de ne pas être bien accueillies. Plus grave encore, elles pourraient faire l’objet d’une note d’information sévère; en effet, des revendications sans fondement peuvent devenir une proie facile pour un fonctionnaire public trop zélé chargé d’une l’analyse.

8. Ceci étant dit, Logement d’abord libère des ressources qui peuvent alors être utilisées par d’autres personnes. Lorsqu’un programme tel que Logement d’abord peut empêcher une nuit passée dans un refuge d’urgence, une hospitalisation ou une visite aux urgences, cela rend ces ressources disponibles pour d’autres personnes. Donc, par exemple, même si les dépenses d’une autorité sanitaire ne changent pas à court terme, la baisse de l’utilisation des services ajoute de la valeur au système de santé local, entre autres en réduisant les délais d’attente pour les autres patients.

9. Les économies ne devraient jamais représenter le moteur principal d’une bonne politique sociale. Il est utile de souligner quelles économies sont réalisées grâce à divers types de politiques sociales (p. ex. : éducation de la petite enfance, vaccinations, initiatives de prévention du cancer, etc.), mais les services essentiels (p. ex. : chirurgie cardiaque, soins de longue durée pour personnes âgées) ne devraient pas avoir à démontrer les économies futures afin d’être fournis par le système public (même si les économies futures doivent être prises en considération).

10. Plutôt que de dire que Logement d’abord économise de l’argent, il serait probablement préférable de dire que le programme mène à une meilleure allocation des ressources publiques. Il s’agit d’une affirmation plus prudente qui est nettement plus facile à défendre sous les regards critiques.

En résumé. Logement d’abord est une innovation importante et le gouvernement aurait tout intérêt à développer ce programme à plus grande échelle. Lorsqu’il s’agit de politique du logement, la valeur d’une vie humaine et la dignité devraient être les principaux critères, et les économies budgétaires secondaires. Mais lorsqu’on parle de Logement d’abord,  il vaut mieux adopter une vision à long terme plutôt qu’à court terme. En développant un discours nuancé et honnête sur Logement d’abord, on peut contribuer à instaurer un climat de confiance auprès d’un large éventail d’intervenants.

Je tiens à remercier Dan Dutton, Jim Hughes, Ron Kneebone, Eric Latimer, Jedd Matechuk, Jenny Morrow, Annick Torfs et une source anonyme pour leur aide dans la préparation de ce billet de blogue.

[1] J’utilise ici le terme « soutien social » dans un sens très large. Pour un aperçu plus nuancé des types de soutiens professionnels offerts dans le cadre d’une intervention Logement d’abord, veuillez vous reporter au livre de Sam Tsemberis mentionné à la fin de ce paragraphe.

[2] De nombreux résultats positifs sont associés à Logement d’abord dont un grand nombre sont abordés ici.

La version française de ce billet se trouve ici.

I’m writing an open access textbook on homelessness and have just released Chapter 11, focusing on homelessness experienced by 2SLGBTQIA+ individuals. The PDF version of the full chapter is available here.

Here are 10 things to know:

1. 2SLGBTQIA+ is an acronym. It represents two-spirit, lesbian, gay, bisexual, transgender, queer/questioning, intersex, asexual, and other sexual orientations and gender identities (with the “2S” representing ‘two-spirit,’ thereby acknowledging differences in Indigenous communities).[1]

2. 2SLGBTQIA+ individuals face considerable discrimination and vulnerability to homelessness. As a result, 2SLGBTQIA+ persons are overrepresented in the homeless population, and the extent of this phenomenon is typically underreported.

3. Identity-based family rejection resulting from a young person coming out as 2SLGBTQIA+ is the leading cause of homelessness among 2SLGBTQIA+ youth. This can lead to lower self-esteem, depression, anxiety, post-traumatic stress disorder, use of illicit substances, risky sexual behaviour, and even suicide. In some cases, family suddenly ceases to be a place of support or refuge. This may lead to youth going into the care of child protection.

4. Involvement with child protection—including foster care and group homes—is not always positive and can result in its own trauma. It is well known that transitions from child protection into independent living can be very challenging and lead to youth homelessness.

5. Private landlords can be choosy about whom to rent to in general, and homophobic and transphobic landlords will be less inclined to rent to a tenant they perceive to be queer or trans. This is an especially big challenge when the local rental vacancy rate is low. A large US study spanning 50 metropolitan areas found that “same-sex couples receive significantly fewer responses to e-mail inquiries about advertised units than heterosexual couples.”

6. Some 2SLGBTQIA+ individuals’ social relationships are negatively impacted after coming out. In some cases, a friend who was a source of strength and support for years no longer serves that function. Experiences of stigma can also extend beyond personal relationships; some 2SLGBTQIA+ individuals encounter harassment and discrimination within their neighbourhoods and broader communities.

7. In the face of discrimination—from employers, coworkers, family, and friends—2SLGBTQIA+ persons often struggle both in the labour market and with social supports. The added difficulty of not having a stable or fixed address makes it difficult to secure formal employment, and not having government-issued identification that corresponds with a person’s appearance or the name they go by is another added struggle that trans and gender-diverse people may experience. In some cases, this can lead to survival sex.

8. Emergency shelters typically have male areas and female areas (as well as gendered washrooms and showers). Even many well-meaning staff may be oblivious to dynamics between residents, meaning that some clients face discrimination from both staff and other residents. Showering and simply using the bathroom can pose safety risks. 

9. Shelters served by and for 2SLGBTQIA+ persons are very important—perhaps especially for non-binary, gender non-conforming persons. And since most emergency shelters tend to focus mostly on evening and nighttime access, inclusive spaces must also be offered during daytime hours. Daytime facilities might focus more on programming (e.g., housing searches, income assistance advocacy, employment support, and referrals to other supports located in the local community).

10. Peer-led initiatives serve important functions. Organically-created communities of support are crucial—e.g., trans people helping trans people. Mutual aid should be acknowledged and celebrated. Groups need to be able to come together to share their circumstances.

In sum. This is a summary of Chapter 11 of a sole-authored, open access interdisciplinary textbook intended to provide an introduction to homelessness for students, service providers, researchers, policy-makers and advocates. All material for this book is available free of charge here. Newly completed chapters will be uploaded throughout the year.

I wish to thank Jenny Morrow and Annick Torfs for assistance with this blog post.

[1] ‘Queer and trans people’ is sometimes used interchangeably with ‘2SLGBTQIA+ individuals.’