Logements hors marché 101

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Le 21 mai dernier, j’ai présenté un exposé lors de l’événement Changing Lives & Building Community: How Calgary is tackling the affordable housing crisis (Changer des vies et bâtir la communauté : comment Calgary affronte la crise des logements abordables) commandité par la Calgary Affordable Housing Foundation. Ma présentation s’intitulait « Logements hors marché 101 » et vous pouvez consulter mes diapositives ici.

Voici 10 points à retenir:

1. Il est important de définir ce qu’est le logement hors marché. Les logements hors marché, du moins au Canada, désignent les logements qui appartiennent à un organisme sans but lucratif ou public et qui sont gérés par ce dernier. On l’appelle parfois «logement social » ou « logement communautaire » (Ray Sullivan traite de cette terminologie ici).

2. Un des avantages des logements hors marché est qu’ils peuvent aider à maintenir les loyers à des niveaux raisonnables à long terme. Avec le temps, les niveaux des loyers des logements hors marché demeurent inférieurs à ceux des logements équivalents appartenant à des sociétés à but lucratif (voir cette étude pour obtenir les faits probants). En partie, cela s’explique par le fait que les fournisseurs de logements hors marché ont pour mandat de maintenir les loyers à un bas niveau[1]. Les règlements administratifs défendent aux membres de la direction des fournisseurs à but non lucratif de tirer tout profit personnel de l’augmentation des revenus générée par une hausse des loyers.

3. Un autre avantage des logements hors marché est qu’ils permettent de conserver un bien communautaire. Si des biens immobiliers hors marché sont un jour vendus, le revenu tiré de la vente devra être conservé par l’organisme de logements hors marché (ce revenu ne peut être utilisé à des fins personnelles ou privées). Et si un organisme de logements à but non lucratif est dissous, le produit de la vente du bien devra être transféré à un autre organisme à but non lucratif.

4. Il y a très peu de logements hors marché au Canada. Seulement 4,4 % du parc immobilier total du Canada sont des logements hors marché (voir cette analyse). Comparativement, la moyenne de l’OCDE s’élève à 7 %. Aux Pays-Bas, ce chiffre s’élève à près de 35 % (pour des comparaisons internationales, voir cette analyse).

5. Au Canada, tous les ordres de gouvernement sont généralement peu enclins à aider les fournisseurs de logements hors marché à couvrir leurs coûts d’exploitation. Pour ce qui est de l’offre, le gouvernement du Canada n’a pas apporté de financement d’exploitation pour des nouveaux logements depuis le début des années 1990 (à l’exception des logements dans les réserves). De plus, le soutien aux coûts d’exploitation à l’échelle provinciale et municipale est généralement inadéquat et imprévisible (voir cet article que j’ai rédigé l’an dernier[2]).

6. L’on prévoit que les investissements fédéraux dans les logements hors marché diminuent au cours de la prochaine décennie. D’après ce rapport publié récemment du Directeur parlementaire du budget du Canada : «Les dépenses fédérales de programme consacrées au logement devraient diminuer de 56 %, de 9,8 milliards de dollars en 2025-2026 à 4,3 milliards de dollars en 2028-2029, à cause de l’expiration du financement de programmes existants et de compressions prévues dans le budget de 2025. »

7. Le gouvernement provincial de l’Alberta fournit un soutien financier pour la construction de nouveaux logements hors marché. L’Alberta agit principalement par le biais du Affordable Housing Partnership Program (programme de partenariat pour le logement abordable). Les logements qui bénéficient de ce soutien reçoivent environ 85 000 $ chacun de la province. Même si cela peut énormément soutenir un projet, il convient de remarquer qu’en ce moment, à Calgary, cela peut coûter entre 300 000 $ et 400 000 $ pour construire un logement modeste à une chambre (ce qui ne comprend pas les frais d’exploitation courants, une fois le logement construit).

8. L’Alberta a un retard considérable à rattraper. Au début des années 1980, l’Alberta comptait presque autant de logements hors marché (par habitant) que la moyenne canadienne. À l’heure actuelle, ce taux a baissé pour atteindre environ la moitié du taux canadien (par habitant). J’aborde cette question dans un chapitre d’un livre qui sera prochainement publié.

9. Le gouvernement provincial de l’Alberta offre également un allègement fiscal aux fournisseurs de logements hors marché. Depuis janvier 2025, les fournisseurs de logements hors marché de la province sont exemptés des impôts fonciers (auparavant, seuls les logements abordables appartenant au gouvernement étaient exemptés).

10. En ce qui concerne la demande, le gouvernement provincial de l’Alberta finance 12 000 aides au loyer. Il y a trois volets dont les aides varient entre environ 200 $ par mois et environ 900 $ par mois. Le gouvernement fédéral apporte un soutien financier à ce programme. Toutefois, il est important de noter qu’il y a plus de 150 000 ménages albertains qui éprouvent des besoins impérieux en matière de logement.

En résumé. Lorsque le gouvernement investit dans les logements hors marché, il aide à créer un atout communautaire qui aide à garder les loyers à des niveaux raisonnables à long terme. Au Canada, nos gouvernements doivent faire beaucoup plus dans ce domaine.

Je tiens à remercier Sarah Button, Greg Dewling, Lisa Ker, Christina Maes Nino, Mike Meldrum, Jenny Morrow, Gautam Mukherjee, Brian Pincott, Steve Pomeroy, Ray Sullivan, Annick Torfs et Sarah Woodgate pour leur aide dans la préparation de ce billet de blogue.

[1] Les normes gouvernementales jouent également un rôle important dans le maintien de loyers bas pour les logements hors marché.

[2] Une des raisons pour lesquelles les fonds d’exploitation sont importants est que les locataires à faibles revenus disposent d’un pouvoir d’achat très limité, tel qu’indiqué dans ce rapport publié récemment sur l’aide sociale en Alberta.