La version française de ce billet se trouve ici.

On March 31, the Carney Liberals unveiled what they called “Canada’s most ambitious housing plan since the Second World War.”

Here are seven things to know:

1. Their plan to eliminate GST on new builds would mostly benefit private developers. They want to eliminate the GST “for first-time homebuyers on homes at or under $1 million.” In reality, GST charged on new homes is not like GST charged on new cars—with homes, the GST is hidden to the consumer (it’s the builder who pays GST on inputs). Ergo: this proposal would likely spur some new construction; but the extent to which savings would be passed on to buyers remains uncertain.[1]

2. Creating a federal entity that acts as a developer would be inherently challenging. The Liberals are proposing to create a federal entity that would act as a developer for affordable housing. However, housing development requires local knowledge—e.g., with respect to the geographic differences between downtown Toronto and rural Nunavut, as well as differences in local municipal bylaws. While funding from Ottawa can be hugely helpful in spurring development, public servants living there may not be as well-placed as local officials to get housing built.

3. The Liberal proposal to encourage prefab housing is sensible, especially in light of current labour challenges. The Liberal Housing Plan proposes “$25 billion in debt financing and $1 billion in equity financing to innovative Canadian prefabricated home builders.” It’s both easier and faster to train a person to work on a production line (for prefab housing) than to train a person to work on a construction site (for stick-built construction). Having said that, this proposal likely wouldn’t fully address the many capacity challenges in Canada’s construction industry, including those pertaining to labour.

4. When it comes to assistance to the affordable housing sector, grants are more helpful than loans. The Liberal Housing Plan proposes “$10 billion in low-cost financing and capital to affordable home builders.” They say much of it would be targeted towards supportive housing, Indigenous housing, emergency shelters, student housing, and housing for seniors. The wording in the Plan does not clearly articulate how much of this would come in the form of loans vs. grants. Low-cost loans do help spur affordable housing, but not as much as grants do.

5. Cutting municipal development charges would help spur development—but doing so would also create challenges pertaining to geographical equity. The Liberal Housing Plan promises to “cut municipal development charges in half for multi-unit residential housing and work with provinces and territories to make up the lost revenue for municipalities for a period of five years.” Since the federal government doesn’t actually collect municipal taxes, this entails creating a federal subsidy to offset municipal costs of building infrastructure associated with the new construction of homes. This would likely encourage construction, but would ultimately send more money to municipalities that charge higher development costs (and this would raise questions of fairness).[2]

6. The Liberal proposal to reintroduce the MURB might prove costly to the federal treasury. According to the Liberal Housing Plan: “We will reintroduce a tax incentive which, when originally introduced in the 1970s, spurred tens of thousands of rental housing across the country. Known as the Multiple Unit Rental Building (MURB) cost allowance, this policy helped produce nearly 200,000 units in seven years (1974-81).” With the MURB, if you were a high-income individual and had a rental property, you could write off losses against your professional income. While viewed as a tax deduction that spurred a lot of new construction, it was ultimately discontinued largely because it was seen as costly to the federal treasury (in terms of foregone tax revenue).

7. The Liberal Housing Plan is almost totally silent on homelessness. According to the Plan: “We will immediately develop homelessness reduction targets with every province and territory to inform Housing First investments, improve access to treatment, and end encampments community by community.” And as discussed above, there would be some support for both supportive housing and emergency shelters. Absent from the Plan is any mention of further subsidy for either the Rapid Housing Sub-Stream of the Affordable Housing Fund or Reaching Home.

In sum. This plan, if implemented, would likely spur more supply—for both ownership and rental units. However, it seems sparse on grants that could help low-income renters and persons experiencing homelessness. Further, its proposal to make the federal government a developer is probably a bad one.

I wish to thank Sean Gadon, Jenny Morrow, Steve Pomeroy, Shayne Ramsay, Marion Steele, Ray Sullivan, Greg Suttor, and Annick Torfs for assistance with this blog post. Any errors are mine.

[1] Currently, Canadians buying new construction homes are required to pay 5% GST, unless fair market value of the home is under $450,000. GST does not apply to resale (only new).

[2] In decades past, there was considerable federal and provincial financing of municipal infrastructure across Canada. These days, we lack the same federal-provincial involvement. That’s one reason municipal development charges have escalated in recent years.

An English version of this blog post is available here.

Le 31 mars, les libéraux de Mark Carney ont dévoilé ce qu’ils ont nommé « le plan de logement le plus ambitieux du Canada depuis la Seconde Guerre mondiale. »

Voici sept points à retenir :

1. Leur plan visant à supprimer la TPS sur les nouvelles constructions profiteraient en grande partie aux promoteurs privés. Les libéraux veulent supprimer la TPS « pour les acheteurs d’une première maison dont le prix est inférieur ou égal à 1 million de dollars. » En réalité, la TPS perçue sur les logements neufs n’est pas la même chose que la TPS perçue sur les voitures neuves. Dans le cas des logements, la TPS est dissimulée au consommateur (c’est le promoteur qui paie la TPS sur les entrées). Il est donc probable que cette proposition stimule de nouvelles constructions, mais il n’est pas certain que les économies réalisées seront transmises aux acheteurs[1].

2. La création d’une entité fédérale agissant à titre de promoteur serait en soi un défi. Les libéraux proposent de créer une entité fédérale agissant à titre de promoteur de logements abordables. Toutefois, pour construire des logements, il faut des connaissances locales : par exemple, il y a des différences géographiques entre le centre-ville de Toronto et les régions rurales du Nunavut, ainsi que des différences dans les règlements municipaux locaux. Bien que le financement d’Ottawa peut être extrêmement utile pour stimuler la construction, les fonctionnaires qui y vivent ne sont peut-être pas aussi bien placés que les responsables locaux en matière de construction de logements.

3. La proposition des libéraux d’encourager la construction de logements préfabriqués est raisonnable, surtout si l’on tient compte des défis que connaît actuellement le marché du travail.Le plan libéral pour le logement propose « 25 milliards de dollars de financement par emprunt et 1 milliard de dollars de financement par actions à des constructeurs canadiens innovants de maisons préfabriquées. » Il est plus facile et plus rapide de former une personne à travailler sur une chaîne de production (pour les logements préfabriqués) que de former une personne à travailler sur un chantier de construction (maisons traditionnelles). Cela étant dit, cette proposition ne répondrait probablement pas entièrement aux nombreux défis de capacité que connaît le secteur de la construction du Canada, y compris en ce qui a trait à la main-d’œuvre.

4. Pour ce qui est de l’aide au secteur du logement abordable, les subventions sont plus utiles que les prêts. Le plan de logement libéral propose de fournir « 10 milliards de dollars de financement et de capital à faible coût aux constructeurs de logements abordables. » Ils déclarent qu’une grande partie de ce montant serait allouée aux logements supervisés, aux logements pour personnes autochtones, aux refuges d’urgence, aux logements pour étudiants et aux logements pour personnes âgées. La formulation du plan n’articule pas clairement quelle sera la répartition entre les prêts et les subventions. Les prêts à faible coût aident à stimuler le logement abordable, mais pas autant que les subventions.

5. La réduction des redevances d’aménagement municipales stimulera la construction, mais soulèvera également des défis quant à l’équité géographique. Le plan de logement libéral promet de « réduire de moitié les redevances d’aménagement municipales pour les logements collectifs tout en collaborant avec les provinces et les territoires pour compenser la perte de revenus pour les municipalités pour une période de cinq ans. » Étant donné que le gouvernement fédéral ne perçoit pas les taxes municipales, cela signifie qu’il faut créer une subvention fédérale pour compenser les coûts municipaux de construction des infrastructures associées aux nouvelles constructions de maisons. Cela stimulerait probablement la construction, mais allouerait finalement plus d’argent aux municipalités qui imposent des coûts de construction plus élevés (et cela soulèverait des questions d’équité)[2].

6. La proposition libérale de réintroduire les IRLM pourrait se révéler onéreuse pour le Trésor fédéral. D’après le plan libéral pour le logement « Nous instaurerons à nouveau un incitatif fiscal qui, lorsqu’il avait été introduit dans les années 1970, a stimulé la construction de dizaines de milliers de logements locatifs dans tout le pays. Connue sous le nom de déduction fiscale pour les immeubles résidentiels locatifs à logements multiples, cette politique a permis de bâtir près de 200 000 logements en sept ans (1974-1981). » Dans le cadre du programme des IRLM, si vous gagniez un revenu élevé et que vous possédiez un immeuble locatif, vous pouviez déduire les pertes de votre revenu professionnel. Même si cette déduction fiscale avait engendré la construction de nombreux nouveaux logements, elle a fini par être éliminée en grande partie parce qu’elle avait été jugée coûteuse pour le Trésor fiscal (en termes de revenus fiscaux non perçus).

7. Le plan libéral pour le logement ne fait presque aucune mention de l’itinérance. Selon le plan : « Nous développerons immédiatement des objectifs de réduction de l’itinérance avec chaque province et territoire afin d’informer les investissements pour le programme Logement d’abord, afin d’améliorer l’accès au traitement et de mettre fin aux campements, communauté par communauté. » De plus, tel que mentionné plus haut, un certain soutien pour les logements supervisés et les refuges d’urgence serait mis en place. Par contre, le plan ne mentionne aucune autre subvention ni pour le Sous-volet pour la création rapide de logements du Fonds pour le logement abordable ni pour Vers un chez-soi.

En résumé. Ce plan, si mis en œuvre, permettrait probablement de stimuler l’offre, tant en ce qui concerne les propriétés que les logements locatif. Cependant, il ne prévoit que peu de subventions qui pourraient aider les locataires à faible revenu et les personnes en situation d’itinérance. Qui plus est, sa proposition de faire du gouvernement fédéral un promoteur n’est probablement pas judicieuse.

Je tiens à remercier Sean Gadon, Jenny Morrow, Steve Pomeroy, Shayne Ramsay, Marion Steele, Ray Sullivan, Greg Suttor et Annick Torfs pour leur aide dans la préparation de ce billet de blogue. Toute erreur éventuelle est de mon fait.

[1] À l’heure actuelle, les Canadiens qui achètent une maison neuve doivent payer 5 % de TPS, à moins que la juste valeur marchande de la maison soit inférieure à 450 000 $. La TPS ne s’applique pas à la revente (seulement aux logements neufs).

[2] Au cours des dernières décennies, il y a eu un financement fédéral et provincial considérable dans les infrastructures municipales d’un bout à l’autre du Canada. Ces jours-ci, le même engagement fédéral et provincial est manquant. C’est une des raisons pour lesquelles les redevances d’aménagement municipales ont fait l’objet d’une hausse au cours des dernières années.

La version française de ce billet se trouve ici.

On April 9, I gave a keynote address at the University of Alberta’s Earth and Atmospheric Sciences Research Symposium (my slides are available here). I focused my remarks on community-level homelessness planning in Alberta, particularly in light of a December 2024 funding decision by the UCP government.

Here are 10 things to know.

1. For well over a decade, Alberta’s seven largest cities have used both federal and provincial funding to address homelessness. The federal funding is now called Reaching Home funding, and the provincial funding is from a program called Outreach and Support Services Initiatives (OSSI).

2. Across those seven municipalities, both Reaching Home Funding and OSSI funding, are ‘funneled through’ large entities. The entity for Calgary has been the Calgary Homeless Foundation. The entity for Edmonton has been Homeward Trust Edmonton. These entities are called Community-Based Organizations (CBOs).

3. Most of the funding eventually goes to smaller non-profits that directly serve persons experiencing homelessness. Having said that, each CBO has had, until recently, a significant amount of say as to how and where that funding flows.

4. The major focus of OSSI spending across Alberta has been on providing operating funding to house people who have experienced homelessness. Until recently , the Government of Alberta has been quite flexible in terms of how CBOs have used this funding within those broad parameters.

5. Each CBO has also been taking a share of the funds to operate its own organization, serving as a ‘backbone’ agency supporting data collection, analytics and triage. In effect, CBOs provide important services to their local communities.

6. Alberta’s approach to community-based homelessness funding is often viewed as a model for the rest of Canada. In a 2017 book published by UBC Press, Carey Doberstein discussed the importance of having local officials in the homelessness sector with their ear to the ground (rather than simply having public servants in offices looking at statistical trends). His analysis also discusses how slowly decisions typically get made at the provincial level (no matter the province). By contrast, he noted that Alberta’s CBOs could make decisions more quickly and with less aversion to political risk.

7. In December 2024, the Government of Alberta made an important announcement about OSSI funding. They announced that such funding would now be provided directly to service providers by the Province. The Minister said this would increase accountability and oversight. He also said it would create “significant administrative efficiencies.” He suggested it was sensible to eliminate ‘the middle man.’

8. One factor that likely drove that decision was a desire by the UCP government to exert more direct control over funding decisions. On the one hand, this relates to types of programming that receive funding—e.g., there may now be less funding for harm reduction. It also relates to funding amounts received by specific non-profit agencies—e.g., there may now be more funding for agencies that support abstinence-based approaches to the use of alcohol and other drugs.

9. Another factor influencing that decision may have been a desire by the UCP government to have more direct control over the narrative. For example, there may now be fewer voices in the media (including on social media). And the voices that remain may now be more deferential to the provincial government.

10. This may turn into a classic case of ‘be careful what you wish for.’ Responsibility for homelessness will now be increasingly viewed as a provincial one, meaning that opposition MLAs, Mayors, City Councillors, and advocates may have a clearer target for their advocacy.

In sum. The Government of Alberta is trying to chart out a new path for community-level homelessness planning. This will give it more direct control over both funding decisions and the narrative. Having said that, the Province will now bear a greater burden of responsibility.

I wish to thank Jenny Morrow and Annick Torfs for assistance with this blog post.

An English version of this blog post is available here.

Le 9 avril, j’ai tenu un discours d’ouverture à l’occasion du Earth and Athmospheric Sciences Research Symposium de l’Université de l’Alberta (vous pouvez consulter mes diapositives ici, en version anglaise seulement). Mes propos étaient axés sur la planification communautaire de la lutte contre l’itinérance en Alberta, notamment à la lumière d’une décision de financement prise par le gouvernement de l’UCP en décembre 2024.

Voici 10 choses à retenir :

1. Depuis bien plus d’une décennie, les sept plus grandes villes de l’Alberta ont utilisé des fonds fédéraux et provinciaux pour lutter contre l’itinérance. Aujourd’hui, le financement fédéral porte le nom de Vers un chez-soi, et le financement provincial provient d’un programme intitulé Outreach and Support Services Initiatives (OSSI).

2. Le financement Vers un chez-soi et le financement OSSI de ces sept municipalités sont «acheminés » par l’entremise de grandes entités. L’entité de Calgary est la Calgary Homeless Foundation. L’entité d’Edmonton est Homeward Trust Edmonton. Ces entités sont appelées des organismes communautaires (Community-Based Organizations (CBOs)).  

3. La majeure partie des fonds sont éventuellement attribués à de plus petits organismes sans but lucratif qui desservent directement les personnes en situation d’itinérance. Toutefois, jusqu’à récemment, chaque organisme communautaire avait une grande influence sur la façon dont les fonds étaient distribués et où ils étaient alloués.

4. Partout en Alberta, les dépenses de l’OSSI ont surtout été axées sur l’apport de fonds de fonctionnement pour loger les personnes qui ont vécu l’itinérance. Jusque tout récemment, le gouvernement de l’Alberta a été très flexible quand à la façon dont les organismes communautaires utilisaient le financement selon ces paramètres généraux.

5. Chaque organisme communautaire prenait également une part de ces fonds pour financer leur fonctionnement, agissant d’agence de base pour le recueil des données, l’analyse et le triage. En effet, les organismes communautaires procurent des services importants à leur communauté locale.

6. L’approche de l’Alberta concernant le financement communautaire de la lutte contre l’itinérance est souvent perçue comme un modèle pour le reste du Canada. Dans un livre publié par UBC Press, Carey Doberstein a évoqué comme il est important que les responsables locaux du secteur de l’itinérance soient à l’écoute de ce qui se passe sur le terrain (plutôt que de simplement avoir des fonctionnaires dans des bureaux qui étudient les tendances statistiques). Son analyse porte également sur les prises de décision généralement lentes au niveau provincial (quelle que soit la province). En revanche, il a fait remarquer que les organismes communautaires de l’Alberta pourraient prendre des décisions plus rapidement et avec moins d’aversion pour le risque politique.

7. En décembre 2024, le gouvernement de l’Alberta a fait une déclaration importante au sujet du financement de l’OSSI. Il a annoncé que ce financement serait dorénavant octroyé directement aux prestataires de services par la province. Le ministre a déclaré que cela augmenterait la responsabilité et le contrôle. Il a également indiqué que cela créerait «des efficacités administratives importantes ». Il a suggéré qu’il était judicieux d’éliminer « l’intermédiaire ».

8. Un des facteurs qui a sans doute conduit à cette décision est le fait que le gouvernement de l’UCP souhaitait exercer un contrôle plus direct sur les décisions de financement. D’un côté, cela concerne les types de programmes qui reçoivent des fonds (p. ex., il se peut qu’il y ait moins de fonds pour la réduction des méfaits), et de l’autre, cela est également relié aux montants de financement reçus par des agences sans but lucratif spécifiques (p. ex., les organismes qui appuient des approches basées sur l’abstinence en matière de consommation d’alcool et d’autres drogues obtiendront peut-être davantage de fonds.)

9. Un autre facteur qui a influencé cette décision est peut-être le fait que le gouvernement de l’UCP désire avoir un contrôle plus direct sur le récit. Par exemple, il se peut qu’il y ait dorénavant moins de voix sur les médias (y compris les médias sociaux). De plus, il est possible que les voix restantes soient plus respectueuses envers le gouvernement provincial.

10. Cette situation pourrait se transformer en un cas classique de «faites attention à ce que vous souhaitez ». Désormais, l’itinérance sera de plus en plus considérée comme une responsabilité provinciale. Ce qui signifie que les députés de l’opposition, les maires, les conseillers municipaux et les défenseurs pourraient avoir une cible plus claire pour leurs actions de plaidoyer.

En résumé. Le gouvernement de l’Alberta tente de tracer un nouveau chemin en ce qui concerne la planification communautaire de la lutte contre l’itinérance. Cela lui conférera un contrôle plus direct sur les décisions de financement ainsi que sur le récit. Ceci dit, la province assumera dorénavant une plus grande part de la responsabilité.

Je tiens à remercier Jenny Morrow et Annick Torfs pour leur aide dans la préparation de ce billet de blogue.

La version française de ce billet se trouve ici.

About a year ago, Joel Belliveau and I wrote a report about the feasibility of more subsidized rental housing for francophone seniors in minority situations in Canada (the final report, available in French only, is available here). This project was commissioned by the Fédération des aînées et aînés francophones du Canada and funded by the Community Housing Transformation Centre.

Here are 10 things to know:

1. Seniors are projected to grow as a percentage of Canada’s population. This has to do with both the baby boom and the fact that people in general are living longer. The phenomenon, which affects all OECD countries, is sometimes known as the ‘grey tsunami’ or ‘silver tsunami.’

2. Older persons often have physical mobility challenges, meaning they require accessible housing. A person who uses a wheelchair, scooter or walker may require wide doors, a large bathroom, grab bars and an accessible kitchen. They may also need a smooth entranceway into their building.

3. Many older persons do not require long-term care, but do require various forms of support to live independently. Such support may include assistance with cleaning their unit, transportation, food, technology, dressing, bathing, and medication administration. These needs will vary considerably from one tenant to another.

4. It’s important that tenants have the option of having such services delivered in their mother tongue. One reason for this is that people experience cognitive decline as they age, making it increasingly difficult for them to communicate in a second or third language.

5. Location matters. As part of this exercise, we commissioned a survey. Most older persons who responded to it expressed strong interest in remaining in their own community—where they have friends, family and community supports. Among other things, this means it’s important to create affordable housing in specific neighbourhoods and communities (rather than insist that older persons simply move to a community where there is an available unit).

6. There are various types of models that work. In some cases, a stand-alone building can be constructed where all tenants are from the same demographic (in this case, francophone seniors in minority situations). In other cases, there can be clusters of smaller buildings located on the same patch of land. And in other cases, some of the units can be higher-support (even long-term care) beds, while other units in the same building can be for more independent seniors.

7. The right kind of partnerships matter. If a group wants to create new housing for francophone seniors in minority situations, they might reach out to an existing provider of non-profit or co-op housing. That provider may already be familiar with how to develop housing and manage the risk. Meanwhile, the group with the linguistic focus could operate the units and arrange social work supports.

8. Unfortunately, funding for new housing in Canada usually requires a patchwork of funders. Five to 10 funding sources might be needed for each capital project. One source would likely be municipal. Another would be the Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC). There may also be funding from the Federation of Canadian Municipalities—for sustainability, for example. Some non-profits may have their own money. And some of the above sources may have a few sources (e.g., several CMHC funding sources). Another property may also be leveraged in order to secure financing.

9. Development consultants play important roles in the creation of housing. Essentially, a non-profit wishing to create new housing pays the consultants to help them develop housing—however, development consultants typically do not operate the housing once it’s built. During an initial conversation with a development consultant, the consultant might give a francophone seniors’ group a checklist of tasks. The group would then come back to the development consultant six months later, having done the homework.

10. This research has relevance for many other marginalized populations. Other groups of Canadians wanting to live as communities may including various Indigenous groups, linguistic minority groups, and members of the LGBTQ2S+ population.

In sum. While focused on francophone seniors in minority situations, this research is relevant to many other groups wanting to live collectively in affordable housing. The final report makes several dozen recommendations, one of which is to create a national entity that could support the development of new housing for francophone seniors in minority situations.

I wish to thank Jenny Morrow and Annick Torfs for assistance with this blog post.