La version française de ce billet se trouve ici.

I recently led a research study, commissioned by the City of Edmonton, comparing spending by large Canadian municipalities on homeless-related services and affordable housing, including capital and operating dollars. The seven cases were the cities of Vancouver, Edmonton, Calgary, Winnipeg, Hamilton, and Toronto, as well as Peel Regional Municipality. My co-authors were Greg Suttor and Chidom Otogwu.

Here are 10 things to know:

1. Annual per-capita spending levels varied greatly among the municipalities. Homeless-related spending ranged from $9 to $256 per capita. Housing spending ranged from $25 to $277 per capita. Combined homelessness and housing spending ranged from $34 to $532 per capita. All of these figures include spending by the Community Entity (see more on this in point #5 below).

2. Several institutional and jurisdictional differences help explain these divergent spending levels across municipalities. This particular finding, in my opinion, was the report’s key contribution to the policy literature. Indeed, as will be elaborated upon below, there are logical reasons for the spending discrepancies that transcend any given municipality’s commitment to the cause.

3. One key explanatory variable is the relationship between each municipality and its respective provincial government. In most provinces, rent subsidies and social housing funding is provincial, but Ontario law and policy make that a municipal responsibility. Emergency shelter funding is also municipal (with cost-sharing) in Ontario but provincial in Alberta and Manitoba.

4. Another pertains to which entity does the heavy lifting in developing and operating housing. In some cities, spending may partly reflect municipal housing corporations having a prominent role, while other cities may rely more on community non-profits or provincial public housing.

5. In some cases, the municipality is the Community Entity, in some cases not. A municipality that is the Community Entity (i.e., the vehicle through which flows federal spending for homelessness) will spend more on homelessness than it otherwise would, and its role may extend beyond administering federal funding (e.g., to homelessness system planning more broadly). In general and in this study, Ontario municipalities are the CE while western cities are not.

6. The relationship between the municipality and the Census Metropolitan Area matters. Many housing and homelessness needs are most evident in inner-city areas, and this may be reflected in the location of services and housing. Municipalities which are the inner half or quarter of a very large metropolitan area (e.g., Toronto or Vancouver) may shoulder large program costs, resulting in high per-capita spending because it is spread across a smaller portion of metro-area population (smaller denominator).

7. Histories and established practices make a difference. Toronto and Vancouver, for example, have long-established roles and practices in funding and in creating non-market housing, a role that is smaller or more recent in other cities.

8. Higher needs may also lead to more spending. The research literature would suggest that cities with higher rents generally have higher levels of homelessness. In some cases, market pressures (e.g. high in-migration) may lead to political pressures and stronger policy/program responses.

9. This analysis also tracked sources for municipal spending. Federal funding is notably larger than provincial for affordable housing in most cities (keeping in mind that we only tracked what flowed through the municipality). Provincial funding is larger than federal for homeless-related services in most cities (again, noting that we only tracked what flows through the municipality). Net municipal funds were 56% of housing spending but only 33% of homeless-related spending (medians for 5 cities).

10. As part of the report, Greg Suttor created a very helpful one-page cheat sheet. It’s a table featured on page 15 of the report summarizing some of the contextual points discussed above, as well as other factors that might affect spending levels by municipalities on affordable housing and homelessness.

In sum. Municipal governments have extremely important roles to play with respect to affordable housing and homelessness (these roles are discussed in detail in this report series published in 2022). Our recent report, commissioned by the City of Edmonton, shines a light on some of the reasons spending levels alone do not necessarily reflect a municipality’s commitment to either file.

I wish to thank Jenny Morrow and Annick Torfs for assistance with this blog post.

An English version of this blog post is available here.

J’ai récemment mené une étude de recherche (en anglais seulement), à la demande de la ville d’Edmonton, visant à comparer les dépenses des grandes municipalités dans les services reliés à l’itinérance et les logements abordables, y compris les dépenses en immobilisations et les coûts d’exploitation. Les sept municipalités étudiées étaient Vancouver, Edmonton, Calgary, Winnipeg, Hamilton et Toronto, ainsi que la municipalité régionale de Peel. Les co-auteurs sont Greg Suttor et Chidom Otogwu.

Voici dix éléments à retenir :

1. Le niveau des dépenses annuelles par habitant varie considérablement selon les municipalités. Les dépenses liées à l’itinérance variaient entre 9 $ et 256 $ par habitant. Les dépenses dans le logement variaient entre 25 $ et 277 $ par habitant. Les dépenses combinées dans les services d’aide à l’itinérance et le logement variaient entre 34 $ et 532 $ par habitant. Tous ces chiffres comprennent les dépenses de l’entité communautaire (voir le cinquième point ci-dessous pour en savoir plus).

2. Plusieurs différences institutionnelles et juridictionnelles permettent d’expliquer ces divergences de niveaux de dépenses dans ces municipalités. Cette constatation en particulier constitue, selon moi, la contribution principale du rapport à la documentation politique. Comme nous le préciserons plus loin, ces écarts de dépenses peuvent s’expliquer par des raisons logiques qui ne sont pas dues à l’engagement d’une municipalité donnée en faveur de la cause.

3. Une des variables explicatives clés est la relation qui règne entre chaque municipalité et son gouvernement provincial respectif. Dans la plupart des provinces, les subventions au loyer et le financement des logements sociaux relèvent des gouvernements provinciaux, mais la loi et la politique de l’Ontario en font une responsabilité municipale. De plus, en Ontario, le financement des refuges d’urgence relèvent des gouvernements municipaux (avec partage des coûts), mais du gouvernement provincial en Alberta et au Manitoba.

4. Une autre question est de savoir quelle est l’entité qui se charge le plus de la mise en place et de l’exploitation des logements. Dans certaines villes, les dépenses reflètent en partie le rôle prédominant des sociétés municipales de logement, tandis que d’autres villes s’appuient davantage sur les organismes communautaires à but non lucratif ou sur les logements publics provinciaux.

5. Dans certains cas, la municipalité est l’entité communautaire, dans d’autres non. Lorsqu’une municipalité est l’entité communautaire (c.-à-d. le vecteur qui achemine les dépenses fédérales d’aide à l’itinérance), elle effectuera davantage de dépenses dans l’itinérance qu’elle ne le ferait autrement, et son rôle peut s’étendre au-delà de l’administration des fonds fédéraux (p. ex., à la planification plus générale du système de lutte contre l’itinérance). En général et dans la présente étude, les municipalités de l’Ontario sont l’entité communautaire alors que les villes de l’Ouest ne le sont pas.

6. La relation entre la municipalité et la région métropolitaine de recensement est importante. Les besoins en matière de logement et d’itinérance sont plus souvent manifestes dans les centres-villes, et cela peut se refléter dans l’emplacement des services et des logements. Les municipalités situées dans la moitié ou le quart intérieur d’une très grande région métropolitaine (p. ex., Toronto ou Vancouver) peuvent assumer des coûts de programme importants, ce qui se traduit par des dépenses par habitant élevées parce qu’elles sont réparties sur une plus petite partie de la population de la région métropolitaine (plus petit dénominateur).

7. L’histoire et les pratiques établies font une différence. Les villes de Toronto et de Vancouver, par exemple, ont des rôles et des pratiques de financement et de création de logements hors marché bien établis depuis longtemps, tandis que dans d’autres villes, ces rôles sont moins importants ou ont été établis plus récemment.

8. Des besoins plus importants peuvent aussi entraîner plus de dépenses. La documentation de recherche suggère que les villes où les loyers sont plus élevés ont généralement des taux d’itinérance plus élevés. Dans certains cas, les pressions exercées sur le marché (p. ex., une forte immigration) peuvent conduire à des pressions politiques et à des réponses politiques/ de programmes plus vigoureuses.

9. Cette analyse a également suivi les sources des dépenses municipales. Le financement fédéral en matière de logements abordables est considérablement plus important que le financement provincial dans la plupart des villes (en gardant à l’esprit que nous n’avons suivi que ce qui passait par la municipalité.) Le financement provincial est plus important que le financement fédéral en ce qui a trait aux services d’aide à l’itinérance dans la plupart des villes (une fois de plus, en tenant compte du fait que nous n’avons suivi que ce qui passe par la municipalité.) Les fonds municipaux nets représentaient 56 % des dépenses de logement, mais seulement 33 % des dépenses liées à l’itinérance (moyennes de 5 villes).

10. Dans le cadre du rapport, Greg Suttor a créé un aide-mémoire d’une page très utile. Il s’agit d’un tableau qui figure à la page 15 du rapport et qui résume certains points contextuels discutés ci-dessus, ainsi que d’autres facteurs qui peuvent affecter les niveaux des dépenses des municipalités en matière de logements abordables et d’itinérance.

En résumé. Les gouvernements municipaux ont des rôles particulièrement importants à jouer dans le domaine des logements abordables et de l’itinérance (nous discutons de ces rôles en détail dans cette série de rapports, en anglais seulement, publiée en 2022). Notre dernier rapport (en anglais seulement) mandaté par la ville d’Edmonton met en lumière certaines des raisons pour lesquelles les niveaux de dépenses à eux seuls ne reflètent pas nécessairement l’engagement des municipalités vis-à-vis de l’un ou l’autre dossier.

Je tiens à remercier Jenny Morrow et Annick Torfs pour l’aide qu’elles m’ont apportée dans la préparation de ce billet de blogue.

La version française de ce billet se trouve ici.

I recently helped organize a study tour focused on affordable housing and homelessness in London, England. A partnership with the Chartered Institute of Housing Canada and the Canadian Housing and Renewal Association, we toured 10 sites over a five-day period. Our group consisted of 30 participants—mostly Canadians from the non-profit sector and government.

Here are 10 things to know:

1. There has been increased awareness and concern in England about the quality of existing social housing units. This was brought into sharp focus by the tragic fire at Grenfell Tower in 2017, during which 70 people died. Over the past few years, there’s also been a social media campaigner who’s been very effective at drawing awareness to quality concerns in social housing throughout England.

2. Similarly, customer relations with existing social housing tenants is growing as an issue. Plentific, an Uber-style solution to home repairs and maintenance, may be part of the solution. They connect contractors to units, speeding up work orders. Plentific offers a software platform that allows tenants to see progress on work orders as the work unfolds and also to rate the quality of the work, much as an Uber customer can watch the status of their ride and provide a driver rating.

3. New immigrants are being scapegoated. Many people experiencing visible homelessness in London do not speak English, as very few of them are from the United Kingdom (UK). In fact, about 80% of London’s rough sleepers today are not from the UK, and this makes it challenging to get funding support to address it. This is often referred to as “migration homelessness.”

4. Mixed tenure is very much the new direction for non-profit housing providers. Poplar HARCA, for example, has acquired housing stock over the years via transfers from what used to be council housing (i.e., public housing). It initially had 80% social housing. Now it’s headed towards 50% (but not by reducing total social housing stock – in fact, it is increasing total social housing stock, but not as quickly as other types). One advantage of a mixed model is that it allows for cross subsidy (i.e., rental income from some units help to subsidized rent in other units).

 5. Joint ventures can help address housing affordability. Peabody, a not-for-profit housing association, lacks in-house construction expertise; they therefore like to enter joint ventures with private developers such as Mount Anvil. With some of the units created, leases are sold to private homeowners; but Peabody then takes the affordable homes back after construction is complete, at which point the joint venture dissolves. Technically, Peabody buys the affordable units from the joint venture. And on the private units, Peabody gets 50% of the profits on the sale to private homeowners.

 6. Some of London’s non-profit housing providers are massive in size. L&Q Housing has more than 108,000 units. Of these, 64,000 units are social renting (i.e., very low rent). L&Q has over 4,000 employees, roughly 450 of whom are on the development team. Due largely to its size, L&Q Housing is able to borrow on the bond market, securing lower interest rates than through conventional lending.

 7. Yet, emergency shelters in London tend to be much smaller than those in major North American cities. Over the years, several large ones were closed down; others were repurposed in order to offer more self-contained apartment-style accommodation (this was accelerated during the COVID pandemic). London tends to not to see more than 100 people in any one emergency shelter.

8. London has several client-level databases. In-Form is England’s main client-level database system, used by 335 organizations (there are 27,000 licenses, representing 50% of every staff person in England’s homelessness sector). CHAIN, intended for rough sleeping, is used by all 35 of London’s outreach teams. Street Link is also for rough sleeping, but features an app allowing members of the general public to ‘call in’ when they see someone sleeping rough.

9. Human trafficking is a major issue in London’s homelessness sector. For example, ‘aggressive begging’ is sometimes organized by gangs, and the passports of some of the panhandlers are sometimes kept in order to hold them ransom. To help address this problem, The Passage has an Anti-Slavery Team, providing support to survivors of modern slavery who are homeless or at risk of homelessness in Westminster (central London).

10. St Mungo’s coordinates some innovative prison ‘in reach.’ St Mungo’s tries to both prevent the eviction of recently-incarcerated inmates and line up housing (and income assistance) for persons about to be released from prison. The organization is now in 10 London Estate prisons. They have about 30 FTE staff working on this; they also subcontract a further 15 positions to a partner agency. Staff focus on the last eight weeks of an inmate’s sentence, in part because there is not much point in trying to find a person housing before that.

In sum. This blog post provides an overview of a five-day study tour, organized in partnership with the Chartered Institute of Housing Canada and the Canadian Housing and Renewal Association. A more detailed summary of the study tour can be found here. Our next study tour will take place in Helsinki, Finland, September 22-26, 2025 (to remain in the loop on developments related to that study tour, please reach out to Mel Willerth at MWillerth@chra-achru.ca).

I wish to thank Bob Regnier, Sylvia Regnier and Annick Torfs for assistance with this blog post.

An English version of this blog post is available here.

J’ai récemment contribué à l’organisation d’un voyage d’étude consacré au logement abordable et à l’itinérance à Londres, en Angleterre. À l’occasion de ce partenariat avec le Chartered Institute of Housing Canada et l’Association canadienne d’habitation et de rénovation urbaine, nous avons pu visiter dix sites au cours d’une période de cinq jours. Notre groupe était composé de trente participant(e)s, la plupart des Canadien(ne)s provenant du secteur sans but lucratif et du gouvernement.

Voici 10 points à retenir :

1. En Angleterre, on constate une prise de conscience et une inquiétude accrues à l’égard de la qualité des logements sociaux existants. Ces inquiétudes ont été fortement soulignées par l’incendie tragique de la tour Grenfell en 2017, durant lequel 70 personnes ont perdu la vie. Au cours des quelques dernières années, un défenseur sur les médias sociaux a également réussi à attirer l’attention de manière très efficace sur le problème de la qualité des logements sociaux partout en Angleterre.

2. Dans le même ordre d’idées, les rapports avec les locataires de logements sociaux représentent également un problème de plus en plus important. Plentific, une solution de type Uber offrant des services de réparation et d’entretien des logements, pourrait faire partie de la solution. Cette compagnie met les entrepreneurs en relation avec les logements, accélérant ainsi les travaux. Plentific offre une plateforme logicielle qui permet aux locataires de suivre le progrès des travaux au fur et à mesure qu’ils se déroulent et d’évaluer la qualité du travail, de la même manière qu’un client Uber peut suivre l’avancement de sa course et évaluer le chauffeur.

3. Les nouveaux immigrants sont devenus des boucs émissaires. De nombreuses personnes qui vivent l’itinérance visible à Londres ne parlent pas l’anglais, car très peu d’entre eux viennent du Royaume-Uni (R.-U.). D’ailleurs, près de 80 % des personnes qui dorment à la dure à Londres aujourd’hui ne ne sont pas originaires du R.-U., ce qui rend difficile l’obtention d’un soutien financier pour remédier à la situation. On parle souvent de « l’itinérance de la migration ».

4. Le logement à occupation mixte est bel et bien une nouvelle tendance pour les fournisseurs de logements à but non lucratif. Poplar HARCA, par exemple, a acquis un parc de logements au cours des années par l’entremise de transferts de ce qui était autrefois des logements sociaux (c.-à-d. des logements publics). Au départ, ils possédaient 80 % de logements sociaux. Aujourd’hui, ils approchent les 50 % (mais non pas en réduisant le parc de logements sociaux total ─ en fait, ils ont fait augmenter le parc de logements sociaux total, mais pas aussi rapidement que les autres types de logements.) Un des avantages du modèle mixte est qu’il permet des subventions croisées (p. ex., le revenu locatif de certains logements aident à subventionner le loyer d’autres logements.)

5. Les coentreprises peuvent aider à résoudre le problème de l’abordabilité du logement. Peabody, une association de logement à but non lucratif, manque de compétences internes en matière de construction; elle choisit donc de s’associer à des promoteurs privés tels que Mount Anvil. Pour certaines des unités créées, les baux sont vendus à des propriétaires privés; cependant, Peabody récupère les logements abordables une fois la construction achevée, ce après quoi l’association est dissoute. En théorie, Peabody achète les logements abordables à la coentreprise, et en ce qui a trait aux logements privés, Peabody touche 50 % des bénéfices de la vente aux propriétaires privés.

6. Certains des fournisseurs de logements à but non lucratif de Londres sont de très grande taille. L&Q Housing détient plus de 108 000 logements. Parmi ces derniers, on compte 64 000 logements sociaux de location (c.-à-d. aux loyers très bas). L&Q compte au-delà de 4 000 employés, dont environ 450 font partie de l’équipe de développement. En grande partie en raison de sa taille, L&Q est capable d’emprunter sur le marché des obligations et peut ainsi bénéficier de taux d’intérêt inférieurs à ceux des prêts traditionnels.

7. Les refuges d’urgence de Londres ont tendance a être plus petits que ceux des grands centres urbains de l’Amérique du Nord. Au cours des années, plusieurs grands refuges ont fermé leurs portes. D’autres ont été reconvertis afin de pouvoir offrir des logements plus indépendants de style appartement (cette tendance a pris de l’ampleur durant la pandémie de COVID.) En règle générale, la ville de Londres n’accueille pas plus de 100 personnes dans un même refuge d’urgence.

8. Londres dispose de plusieurs bases de données sur les clients. In-Form est la base de données sur les clients principale de l’Angleterre et est utilisée par 335 organisations (il y a 27 000 licences, ce qui représente 50 % de chaque employé du secteur de l’itinérance en Angleterre). CHAIN, utilisée pour aider les personnes qui dorment à la dure, est employée par les 35 équipes de proximité de Londres. Street Link est également destinée aux personnes qui dorment à la dure, mais comprend une application qui permet aux membres du grand public de les appeler lorsqu’ils rencontrent quelqu’un qui dort dans la rue.

9. La traite des êtres humains est un problème très important dans le secteur de l’itinérance à Londres. Par exemple, la « mendicité agressive » est parfois organisée par des gangs, et les passeports de certains mendiants sont parfois confisqués afin de pouvoir les rançonner. Pour aider à résoudre ce problème, The Passage dispose d’une équipe anti-esclavagiste qui apporte son soutien aux survivants de l’esclavage moderne qui sont sans-abri ou qui risquent de le devenir à Westminster (centre de Londres).

10. St Mungo’s est un organisme qui coordonne des initiatives « de proximité » dans les prisons. St Mungo’s tente à la fois d’empêcher l’expulsion des détenus récemment incarcérés et de leur trouver un logement (et une aide au revenu) aux personnes qui sont sur le point de quitter la prison. Cet organisme est dorénavant présent dans 10 prisons de Londres, emploie près de 30 employés à temps plein et sous-traite 15 autres postes auprès d’une agence partenaire. Le personnel se concentre sur les 8 dernières semaines de la peine du détenu, en partie parce que cela ne sert pas à grand-chose de trouver un logement pour un individu avant cela.

En résumé. Ce billet de blogue offre un aperçu d’un voyage d’étude de cinq jours organisé en partenariat avec le Chartered Institute of Housing Canada et l’Association canadienne d’habitation et de rénovation urbaine. Vous pourrez trouver un résumé plus détaillé de ce voyage d’étude (en anglais seulement) en cliquant ici. Notre prochain voyage d’étude se déroulera à Helsinki, en Finlande, du 22 au 26 septembre 2025 (si vous désirez rester au courant des derniers développements concernant ce voyage d’étude, veuillez communiquer avec Mel Willerth à l’adresse MWillerth@chra-achru.ca).

Je tiens à remercier Bob Regnier, Sylvia Regnier et Annick Torfs pour l’aide qu’il/elles m’ont apportée dans la préparation de ce billet de blogue.

La version française de ce billet se trouve ici.

On 16 April 2024, the Government of Canada tabled the 2024 federal budget. The budget had a very strong focus on housing, even if many of the housing-related initiatives had already been announced on 12 April 2024 in Canada’s Housing Plan.

Here are 10 things to know:

1. A new Public Lands Acquisition Fund was announced. According to the budget, $500 million will be provided over five years to allow for the purchase of land from other orders of government “to help spur sustainable, mixed-market housing.” Both for-profit and non-profit developers can qualify. This will likely increase the amount of public land available for housing over the long term.

2. Some federal office space will be made available for housing. Specifically, $1.1 billion over 10 years will be made available. Admittedly, converting office space into housing is challenging, even with funding support. For example, rental housing typically needs washrooms and kitchens located in different parts of a floor than does office space.

3. The Apartment Construction Loan Program will receive more funding. Specifically, an additional $15 billion, bringing this initiative’s total to over $55 billion. Formerly called the Rental Construction Financing Initiative, this initiative provides low-cost financing to help with housing supply for middle-income renters, more so than for low-income renters. This may help ‘ready to go’ projects get off the shelf, so to speak.

4. The Housing Accelerator Fund will receive a modest increase in funding. Specifically, $400 million over four years (this was previously a $4 billion fund). This consists of grants to municipalities for housing, with a key caveat being that the municipalities must adopt various process-level changes related to housing—particularly the adoption of bylaws intended to encourage more density.

5. In a similar vein, funding was announced for infrastructure to support higher density. Specifically, $6 billion over 10 years for Infrastructure Canada to launch the new Canada Housing Infrastructure Fund (much of this will consist of grants that will be cost-shared with other orders of government). Much of it will renew aging infrastructure (e.g., water, wastewater, stormwater, solid waste infrastructure, etc.) including in parts of cities where density may increase. Some of this funding is being provided directly to municipalities, while some is being provided to provincial and territorial governments (provided the recipient party commits to creating more density—e.g., duplexes, triplexes, townhouses, and apartments).

6. Some homeowners will be incentivized to build an additional suite in their homes. This will be done with the newly-launched Canada Secondary Suite Loan Program, which will receive $409.6 million over four years. Eligible homeowners will receive up to $40,000 in low-interest loans through this initiative. This can potentially have the double-whammy effect of both creating new supply and helping existing homeowners to pay off their mortgages.

7. Private investors will be encouraged to invest in new rental housing. This will be done with the introduction of more favourable tax treatment—specifically, a temporary accelerated capital cost allowance at a rate of 10% for eligible new purpose-built rental projects. Essentially, private investors will receive more favourable tax treatment on their rental income. This measure may encourage developers that were considering not building because the cost was too high, or who were thinking of building condos rather than rental housing, to now invest in new rental housing.

8. A new Rapid Housing Stream will be added to the Affordable Housing Fund (formerly the National Housing Co-Investment Fund). This new stream will receive “$976 million over five years, starting in 2024-25…” and will focus on “deeply affordable housing, supportive housing, and shelters for our most vulnerable.” Historically, the Co-Investment Fund was viewed as being both stingy (i.e., too many loans and too few grants) and slow. Having said that, the speed of approval time for new applications has been halved from 400 days to 200 days.

9. The Canada Rental Protection Fund is being launched. This fund’s mandate will be “to protect the stock of affordable housing in Canada.” According to the budget document: “The Fund will provide $1 billion in loans and $470 million in Contributions [i.e., grants] to support affordable housing providers to acquire units and preserve rents at a stable level for decades to come, preventing those units from being redeveloped into out of reach condos or luxury rental units.” This announcement comes after considerable advocacy by many parties, including the Canadian Housing and Renewal Association. The fund will allow for the acquisition of moderately affordable units owned by private investors; non-profits will now have the opportunity to own those properties and keep rents relatively low.

10. Federal funding for homelessness will increase considerably. An additional $1.3 billion in new funding will be provided for Reaching Home over four years, including $250 million in new funding over two years for “encampments and unsheltered homelessness.” According to the budget document, the encampment funding “will require provinces and territories to cost-match federal investments, leveraging a total of $500 million.”

In sum. While important housing measures were announced in this budget, much of the funding was back ended (check out the table on pp. 84-85 of the budget document, where one can clearly see that most of the housing initiatives ramp up gradually over time). As a result, many will take years to show an impact. Further, most of these measures were not targeted to very low-income renters. Measures that could potentially have a more immediate impact on vulnerable persons might include enhancements to both the Canada Housing Benefit and the Rapid Housing Initiative.

I wish to thank Steve Pomeroy, Sylvia Regnier and Annick Torfs for assistance with this blog post.