La version française de ce billet se trouve ici.

With Canadians heading to the polls in a federal election next month, the Liberal Party of Canada has released its housing platform.

Here are 10 things to know.

1. The Liberals would provide $1 billion in loans and grants for rent-to-own projects. They say they would do this in partnership with private, not-for-profit, and co-op partners, with the goal of “creating a pathway to home ownership for renters in 5 years or less.” They do not say how much of this money would be loans or how much would be grants

2. A Liberal government would introduce a tax-free First Home Savings Account for young Canadians. This would allow Canadians under the age of 40 to save “up to $40,000 toward their first home, and withdraw it tax-free to put toward their purchase, with no requirement to repay it.” While this would encourage home ownership, I suspect it might also result in considerable foregone tax revenue to the federal government.

3. They promise to make the First Time Home Buyer Incentive more flexible. Specifically, the Liberals would “give Canadians the option of a deferred mortgage loan, as an alternative to the current shared equity model, and reduce their monthly mortgage costs.” With the status quo, a percent of the home’s value must be paid back to government; however, with this new proposal, the homeowner would have the option of giving a fixed dollar amount back to government.

4. The Liberals would increase the First-Time Home Buyers Tax Credit and reduce the cost of mortgage insurance. They say they would double the First-Time Home Buyers Tax Credit from $5,000 to $10,000. And they say they would reduce the cost of mortgage insurance provided by the Canadian Mortgage and Housing Corporation by 25%. They say this would result in lifetime savings of $6,100 to “a typical person.”

5. The platform contains several unclear statements about housing-related assistance for cities. It says the Liberals would create a Housing Accelerator Fund, which would make $4 billion available to cities. According to the platform, the goal would be for cities to help create “100,000 new middle-class homes by 2024-25.” The nature of this fund is not clear; nor is it clear whether the $4 billion would consist of grants or loans. The platform also promises that the Liberals would help cities make “core urban land…available for new housing,” so that such land is not simply “held vacant by speculators.” However, it doesn’t explain how it would help cities do this.

6. The Liberals would more than double funding for the (very unpopular) National Housing Co-investment Fund. Among housing practitioners in Canada, this is not a popular program. It has a lengthy and onerous application process that requires considerable expertise on the part of each proponent. Further, once funding is approved, it takes a long time for funding to be delivered (with bridge loans often required by proponents as they await arrival of funding). What’s more, funding levels are often insufficient to enable rent levels that are affordable for low-income tenants. They also say they would double funding for the conversion of empty office space into housing (this sounds like the Rapid Housing Initiative).

7. They would introduce a Multigenerational Home Renovation tax credit. This would apparently “support families looking to add a secondary unit to their homes, to allow a family member to live with them.” No further details were announced about this proposal. Nor is it clear what kind of regulatory changes would be required by municipal or provincial governments in order to enable this.

8. The Liberals commit to developing an Urban, Rural, and Northern Indigenous Housing Strategy. They say they would to this in partnership with Indigenous groups. They also say they would create a National Indigenous Housing Centre to enable Indigenous people to oversee federal Indigenous housing programs.

9. The Liberals would introduce a Home Buyers’ Bill of Rights (it’s noteworthy they don’t also propose a Renters’ Bill of Rights). Appearing to encroach on provincial/territorial jurisdiction, they say the Bill of Rights would:

• ban “blind bidding” (meaning all bids would be known after the fact, which might address aspects of manipulation);

• establish a legal right to home inspections (which are currently challenging to do in hot markets);

• ensure “total price transparency on the history of recent house sale prices” (at present, there is no simple, user-friendly way to get recent transaction prices in a neighbourhood or for a property);

• require real estate agents “to disclose to all participants in a transaction when they are involved in both sides of a potential sale;”

• move forward with a publicly accessible beneficial ownership registry (British Columbia already has one);

• ensure lenders offer mortgage deferrals “for up to 6 months in the event of job loss or other major life event;” and

• require “mortgage lenders to fully inform buyers of the full range of financing choices and programs available” (this may already be happening).

10. The platform contains an assortment of measures aimed at curbing speculation. These include: deterring rent increases “that fall outside of a normal change in rent” (but this is provincial jurisdiction); the creation of “an anti-flipping tax on residential properties, requiring properties to be held for at least 12 months;” the banning of “new foreign ownership of Canadian houses for the next two years;” and the expansion of the upcoming tax on vacant housing owned by non-resident, non-Canadians “to include foreign-owned vacant land within large urban areas.”

In sum. On the whole, this reads like a platform designed to attract young voters more than one designed to help those at the bottom of the income spectrum. Its decision to more than double funding for a very unpopular housing program is almost as concerning as its total lack of emphasis on homelessness.

I wish to thank the following individuals for assistance with this blog post: Michel Laforge, Michael Mendelson, Steve Pomeroy, Sylvia Regnier, Tsur Somerville, Vincent St-Martin, Ray Sullivan, Greg Suttor and several anonymous reviewers.

An English-language version of this blog post is available here.

Le Parti libéral du Canada a dévoilé sa plateforme électorale en matière de logement en vue du scrutin du 20 septembre.

En voici 10 faits saillants.

1. Les libéraux veulent consacrer 1 milliard à des prêts et subventions pour financer les projets de location avec l’option d’achat. Pour ce faire, ils collaboreraient avec les secteurs privé, sans but lucratif, et coopératif, dans le but d’ « en cinq ans, créer une voie qui permettra aux locataires de devenir propriétaires ». Ils ne révèlent pas la proportion des prêts par rapport aux subventions.

2. Un gouvernement libéral mettrait sur pied un compte d’épargne libre d’impôt destiné aux jeunes Canadiens voulant faire l’achat d’une première propriété. Cela permettrait aux Canadiens âgés de moins de 40 ans d’épargner « jusqu’à 40 000 $ en vue de l’achat d’une première propriété, et de pouvoir retirer la somme sans devoir la rembourser ». Il est vrai que cela encouragerait l’achat de propriétés, mais je soupçonne que la mesure représenterait également une diminution importante de revenus pour les coffres fédéraux.

3. Ils promettent de rendre l’Incitatif à l’achat d’une première propriété plus flexible. Plus spécifiquement, les libéraux donneraient aux Canadiens « l’option d’un prêt hypothécaire différé comme solution alternative au modèle actuel de capital partagé, et diminuerait leurs paiements hypothécaires mensuels ». Sous le modèle actuel, une part de la valeur de la propriété doit être remboursé au gouvernement; cependant, cette nouvelle proposition permettrait au propriétaire de rembourser un montant fixe au lieu.

4. Les libéraux veulent augmenter le montant du crédit d’impôt d’une première habitation et réduire le coût de l’assurance hypothèque. Ils disent vouloir doubler de 5 000$ à 10 000$ le crédit d’impôt d’une première habitation. Ils veulent également réduire le coût de l’assurance hypothèque de la Société canadienne d’hypothèque et de logement de 25 %. Ils disent que cela représente une économie de 6 100$ pour une « personne typique ».

5. La plateforme contient plusieurs énoncés flous sur l’aide financière liée au logement qui sera offerte aux municipalités. Elle indique notamment que les libéraux créeraient un fonds de démarrage accéléré pour le logement qui mettrait 4 milliards à la disposition des municipalités pour les aider à créer « 100 000 domiciles pour la classe moyenne d’ici 2024-25 ». Le fonctionnement de ce fonds n’est pas expliqué davantage, et il n’est pas précisé s’il s’agit de subventions ou de prêts. La plateforme contient aussi la promesse d’aider les municipalités à rendre « des terrains urbains […] disponibles pour de nouveaux logements » pour éviter que de tels terrains « demeurent vacants entre les mains de spéculateurs fonciers ». Toutefois, la plateforme n’indique pas comment elle aidera aux municipalités à faire ainsi.

6. Les libéraux veulent plus que doubler le financement du Fonds national de co-investissement pour le logement (qui demeure très impopulaire). Parmi les professionnels canadiens dans le domaine du logement, ce programme n’est pas bien reçu. Son processus de demande est onéreux et nécessite une expertise considérable de la part des demandeurs. De plus, une fois que le financement est approuvé, il tarde à être déboursé (nécessitant le recours à des prêts-relais entretemps). De plus, les montants octroyés sont souvent insuffisants pour permettre de fixer les loyers à un montant abordable pour les locataires à faible revenu. Les libéraux disent aussi vouloir doubler le financement pour la conversion de bureaux vacants en logement (ce qui ressemble à l’Initiative pour la création rapide de logements).

7. Ils proposent un crédit d’impôt pour la rénovation d’habitations multigénérationnelles. Cela vise vraisemblablement à « aider les familles qui souhaitent ajouter un deuxième logement à leur habitation pour accueillir un membre de leur famille immédiate ». Aucune information supplémentaire n’a été annoncée à ce sujet. Les lois municipales ou provinciales devant être modifiées pour permettre une telle initiative ne sont pas claires.

8. Les libéraux s’engagent à développer une Stratégie sur le logement autochtone dans les zones urbaines, rurales et nordiques. Ils disent vouloir la mettre en oeuvre en partenariat avec les groupes autochtones. Ils disent également vouloir créer un centre national du logement autochtone pour permettre aux peuples autochtones de superviser les programmes de logements autochtones du fédéral.

9. Les libéraux proposent une charte des droits des acheteurs immobiliers (notons qu’ils ne proposent pas de charte des droits des locataires). Malgré l’empiètement sur les compétences provinciales/territoriales, les libéraux disent que cette charte :

• interdirait les « offres à l’aveugle » (signifiant que toute offre serait connue après coup, réglant ainsi certains aspects de la manipulation des prix);
• établirait un droit à l’inspection des domiciles (dans les marchés surchauffés, il est difficile de faire inspecter les propriétés actuellement);
• garantirait « une transparence totale relativement à l’historique récente des prix des propriétés lors des recherches de titre » (en ce moment, il n’existe pas de façon simple et facile d’obtenir le prix des transactions récentes d’un quartier ou d’une propriété);
• exigerait que les agents immobiliers « divulguent à tous les participants [les détails d’]une transaction quand ils prennent part du côté vendeur et du côté acheteur »;
• irait de l’avant avec un registre public des bénéficiaires (comme celui qui existe déjà en Colombie-Britannique – lien en anglais);
• assurerait que les prêteurs hypothécaires permettent de différer les paiements « jusqu’à 6 mois suivant la perte d’emploi ou d’autre événement de vie majeur »;
• exigerait que « les prêteurs hypothécaires informent les acheteurs de la pleine gamme des programmes et d’options de financement à leur disposition » (ce qui est peut-être déjà le cas).

10. La plateforme contient une variété de mesures pour réduire la spéculation. Parmi celles-ci : décourager les augmentations de loyer « supérieures à une augmentation normale » (mais cela demeure une compétence provinciale); la création d’une taxe « anti-achat-revente sur les propriétés résidentielles, nécessitant que ces propriétés soient gardées pendant au moins 12 mois; » l’interdiction de « l’achat étranger de maisons canadiennes pendant les deux prochaines années; » et l’expansion de la future taxe sur les logements vacants appartenus par des non-résidents, non-Canadiens « pour inclure les terrains vacants à l’intérieur de grandes zones urbaines ».

En somme. Dans l’ensemble, cette plateforme semble cibler les jeunes électeurs davantage qu’elle vient en aide aux personnes à plus faible revenu. La décision de doubler le financement d’un programme de logement très impopulaire est presque aussi inquiétante que l’absence totale de mesures liées à l’itinérance.

Je souhaite remercier les personnes suivantes pour leur appui avec ce billet : Michel Laforge, Michael Mendelson, Steve Pomeroy, Sylvia Regnier, Tim Richter, Tsur Somerville, Vincent St-Martin, Ray Sullivan, Greg Suttor et plusieurs réviseurs anonymes.

La version française de ce billet se trouve ici.

With a federal election taking place in Canada on September 20, the Conservative Party of Canada has released its platform, which includes several housing-related measures; they include a pledge to create one million new homes in the first three years of a Conservative government.

Here are 10 things to know.

1. The platform contains an assertion about supply that may be misleading. The Conservatives say the “primary cause” of a lack of affordable housing “is that supply simply isn’t keeping up with demand.” While it’s true that there isn’t enough supply of subsidized housing in Canada (for low-income households) it may be misleading to suggest that a lack of supply in the larger housing universe is driving elevated house prices (George Fallis makes a strong argument against that here).

2. The Conservatives make an important link between housing and public transit. They pledge to create public transit in locations “where people are buying homes” and require “municipalities receiving federal funding for public transit to increase density near the funded transit…” I find it disappointing that the platform does not emphasize the need for having rental housing near public transit, especially rental housing that is owned by non-profit entities (including co-ops).[1]

3. The platform pledges to make federal buildings available for housing. Stating that the federal government owns more than 37,000 buildings, the Conservatives say they would make “at least 15%” of those buildings available for housing. This idea has merit. Indeed, during John Tory’s mayorship, the City of Toronto has made use of public lands—underused or vacant—for affordable housing through an initiative called Housing Now.

4. The Conservatives would allow Canadians to defer capital gains tax when selling a rental property and reinvesting in rental housing. Neither firms nor individuals would be required to pay taxes on the sale until they divest from rental housing completely. Such a measure would likely encourage both firms and individuals to purchase rental housing. A wide range of organizations—representing both the for-profit and non-profit sectors—have advocated in favour of this here.

5. The platform commits to enhancing the use of Community Land Trusts for affordable housing. The Conservatives would do this “by creating an incentive for corporations and private landowners to donate property to Land Trusts for the development of affordable housing.” More information on Community Land Trusts can be found here.

6. The Conservatives say they would address speculation in the real estate sector. They would try to curb money laundering by amending legislation, empowering law enforcement officials, and establishing a registry for residential property. They also assert they would ban non-residents from buying homes in Canada, which they say they would do on a trial two-year basis. These measures have the ostensible goal of reducing the selling price of houses.

7. The Conservatives would “encourage foreign investment in purpose-built rental housing that is affordable to Canadians.” This may be intended to counterbalance their proposal to ban non-residents from buying homes (see point #6 above). However, it strikes me as odd—it’s not as though there isn’t enough existing private ownership of rental units in Canada. Why not encourage more non-profit ownership of rental units (including the acquisition of existing private units)?

8. The platform has several commitments pertaining to mortgages. The Conservatives would make more Canadians in expensive cities eligible to become first-time homeowners. They would remove the requirement to conduct a stress test when a homeowner renews a mortgage with a different lender. The platform further encourages “a new market in seven- to ten-year mortgages…”

9. The plan praises the Housing First approach, while also focusing on drug treatment as a way to address homelessness (which is somewhat contradictory). Housing First refers to the immediate provision of housing to a person experiencing homelessness without requiring abstinence or mental health treatment as a condition of housing. The platform further claims that Housing First “has been watered down by the current federal government…” Having said that, as a way to address homelessness, the Conservatives say they would invest “$325 million over the next three years to create 1,000 residential drug treatment beds and build 50 recovery community centres across the country.” The Conservatives would also encourage “land-based treatment programs developed and managed by Indigenous communities…”

10. The platform makes no mention of supportive housing. By this I mean subsidized housing combined with social work support, typically geared toward persons with specific needs (e.g., persons with serious mental health challenges). Supportive housing has long been considered a viable approach to helping house persons who have experienced long-term homelessness.

In sum. The Conservatives’ housing platform is heavily biased in favour of home ownership (as opposed to renting) and for-profit ownership of rental housing. This does not bode well for low-income Canadians, especially the poorest 20% of Canadians. Further, the emphasis on drug treatment as a way to address homelessness is cause for concern.

I wish to thank the following individuals for assistance with this blog post: Alex Hemingway, Michel Laforge, Jeff Morrison, Doug Pawson, Steve Pomeroy, Sylvia Regnier, Vincent St-Martin, Marion Steele, Greg Suttor, Jennifer Tipple, Ricardo Tranjan and three anonymous reviewers.

[1] I’ve previously written about the benefits of non-profit ownership here.

An English-language version of this blog post is available here.

En prévision de l’élection fédérale canadienne du 20 septembre, le Parti conservateur du Canada a dévoilé sa plateforme électorale, qui comprend plusieurs mesures liées au logement; notamment celle de construire un million de domiciles pendant les trois premières années d’un gouvernement conservateur.

En voici 10 faits saillants.

1. La plateforme contient une affirmation sur l’offre actuelle de logement qui pourrait induire en erreur. Les conservateurs allèguent que la « cause principale » du manque de logement abordable est que « l’offre ne suit tout simplement pas la demande ». S’il est vrai qu’il n’y a pas suffisamment de logements subventionnés au Canada (pour les ménages à faible revenu), il pourrait être trompeur d’affirmer qu’un manque de logement généralisé dans le marché immobilier est responsable de la flambée des prix (George Fallis défend bien l’inverse dans cet article en anglais).

2. Les conservateurs soulignent un lien important entre le logement et le transport en commun. Ils promettent de créer du transport en commun qui « dessert les endroits où les gens achètent des habitations » et ils exigent que « les municipalités recevant un financement fédéral pour le transport en commun augmentent la densité près de l’infrastructure financée ». Je suis déçu que la plateforme ne mette pas l’accent sur l’importance de situer le logement locatif à proximité du transport public, surtout celui appartenu par des organismes à but non lucratif (dont les coopératives)[1].

3. Le parti s’engage à libérer des édifices fédéraux pour en faire du logement. Les conservateurs soutiennent que le gouvernement fédéral est propriétaire de plus de 37 000 édifices et disent vouloir en libérer « au moins 15 % » pour des fins de logement. L’idée a du mérite. D’ailleurs, sous le maire John Tory, la ville de Toronto s’est servie de terrains publics — sous-utilisés ou vacants — pour des fins de logement abordable à travers l’initiative Housing Now (lien en anglais).

4. Les conservateurs permettraient aux Canadiens de différer l’impôt sur les gains en capital lorsqu’ils vendent et rachètent une propriété servant au logement locatif. Ni les sociétés ni les individus ne seraient tenus de payer cette taxe sur la vente d’une propriété jusqu’à ce qu’ils se retirent complètement du logement locatif. Une telle mesure encouragerait probablement l’achat de logement locatif par les deux types d’acheteurs. Toute une gamme d’organismes et d’individus — représentant le secteur à but lucratif et non lucratif — milite en faveur d’une telle mesure (lien en anglais).

5. Le parti propose d’améliorer l’usage des fiducies foncières communautaires pour le logement abordable. Il le ferait en permettant que les « entreprises et les propriétaires privés donnent des propriétés afin de construire des logements abordables ». Vous pouvez vous renseigner davantage sur les fiducies foncières communautaires ici (lien en anglais).

6. Les conservateurs veulent remédier à la spéculation foncière. Ils veulent freiner le blanchiment d’argent en révisant certaines lois, en augmentant le pouvoir des services policiers, et en établissant un registre des propriétés résidentielles. Ils veulent aussi bannir l’achat de domiciles au Canada par les non-résidents pendant une période d’essai de deux ans. Ces mesures visent apparemment à réduire le prix de vente des maisons.

7. Les conservateurs veulent « encourager les investissements étrangers dans des logements locatifs destinés au marché ». Cette mesure est peut-être là pour faire contrepoids à la proposition discutée au point no. 6. Je la trouve néanmoins curieuse — il existe déjà suffisamment de propriétaires privés de logements au Canada. Pourquoi ne pas encourager les logements à but non lucratif (incluant l’acquisition de logements privés existants – lien en anglais) au lieu?

8. La plateforme contient plusieurs engagements à l’égard des hypothèques. Les conservateurs faciliteraient l’accès à la propriété pour les Canadiens habitant des villes moins abordables. Ils supprimeraient la nécessité de faire une analyse du risque de défaillance des prêts hypothécaires lorsque les propriétaires renouvellent leur hypothèque chez un nouveau prêteur. De même, le parti veut encourager « un nouveau marché d’hypothèques de sept à dix ans […]

9. Le plan fait l’éloge de l’approche Logement d’abord, mais il met également l’accent sur le traitement des problèmes de dépendance comme façon d’enrayer l’itinérance (ce qui est quelque peu contradictoire). Le Logement d’abord veut que les personnes en situation d’itinérance soient d’abord logées sans nécessiter la sobriété ou un traitement en santé mentale comme condition dudit logement. De plus, la plateforme soutient que Logement d’abord a été « affaibli par le gouvernement fédéral actuel […] ». Ceci étant dit, pour lutter contre le sans-abrisme, les conservateurs disent vouloir investir 325 millions de dollars au cours des trois prochaines années afin de créer 1 000 places de traitement résidentielles et convertir 50 centres communautaires partout au pays ». Les conservateurs encourageraient aussi les « programmes de traitement conçus et administrés par les communautés autochtones […] ».

10. Le logement supervisé n’est aucunement abordé dans la plateforme. J’entends par cela, le logement supervisé avec services sociaux, qui vise typiquement les personnes avec des besoins précis (par exemple, les personnes souffrant de troubles de santé mentale sérieux). Le logement supervisé est considéré depuis longtemps comme une approche viable pour les personnes en situation d’itinérance à long terme.

En somme, les mesures de la plateforme des conservateurs sont axées de manière disproportionnée sur l’accès à la propriété (plutôt que la location) et la possession de logements locatifs par des entités commerciales. Cela n’augure pas bien pour les Canadiens à faible revenu, surtout les 20% les moins bien nantis. De plus, l’accent sur la toxicomanie est problématique.

J’aimerais remercier les personnes suivantes pour leur appui avec ce billet : Alex Hemingway, Michel Laforge, Jeff Morrison, Doug Pawson, Steve Pomeroy, Sylvia Regnier, Vincent St-Martin, Marion Steele, Greg Suttor, Jennifer Tipple, Ricardo Tranjan et trois réviseurs anonymes.

[1] J’ai déjà décrit les avantages associés à logement à but non lucratif ici (en anglais).

La version française de ce billet se trouve ici.

With a federal election taking place in Canada on September 20, the New Democratic Party (NDP) of Canada has released its platform, which includes important housing-related measures.

Here are 10 things to know.

1. The NDP pledges to create at least 500,000 units of affordable housing in the next 10 years. This compares with the roughly 1.6 million Canadian households currently in core housing need (meaning households currently having difficulty affording suitable, appropriate housing). The platform does not specify what “affordable” would mean in this context.

2. The platform contains a vague pledge pertaining to the creation of “fast-start funds.” According to the platform, such funds would speed up the development of social housing by accelerating the application process and facilitating access to properties.

3. The NDP says it would waive the federal portion of the GST/HST on the construction of new affordable rental units. The for-profit rental development industry has lobbied for the removal of GST from all new rental construction in Canada. It is not clear which new rental units would qualify for GST exemption under the NDP’s proposal. If all new rental units were exempted from the GST, this could be quite costly in foregone tax revenue.

4. The NDP would re-introduce 30-year terms for CMHC-insured mortgages. This is directed at first-time home buyers (typically middle-quintile income earners). The current terms for new home buyers are for 25 years. Raising this threshold to 30 years would improve access to home ownership and reduce shortages in the rental market; however, it might also have the unanticipated effect of raising the price of starter housing.

5. The platform commits to doubling the Home Buyer’s Tax Credit to $1,500. While such a subsidy is modest in comparison with the cost of a down payment, it may be just enough to enable some households to buy. Again, such a measure could have the effect of both creating some slack in the rental market (i.e., making more units available to prospective tenants) while also exerting upward pressure on the selling price of starter houses.

6. The NDP would “facilitate co-housing,” by encouraging co-ownership agreements (including with financing assistance). I am not aware of Canadian research on this topic, nor have I seen the idea debated in any detail.

7. The platform commits to a 20% Foreign Buyer’s tax. This would apply to the sale of homes to persons who are neither Canadian citizens nor permanent residents. There are advantages and disadvantages to such a tax; I’ve previously blogged about this topic here.

8. The NDP would work with provincial and territorial governments to create a property registry. This would have the goal of increasing transparency about who owns properties. The NDP would also require “reporting of suspicious transactions in order to help find and stop money laundering.” British Columbia’s government has commissioned two reports on money laundering in real estate—Part 1 is here, and Part 2 is here.

9. The platform makes several laudable statements that are not supported by specific commitments. For example, the NDP commits to “fully implementing the right to housing,” but does not explain what that means. The NDP would work “toward the goal of ending homelessness in Canada within a decade…,” but the platform does not explain how that would be achieved. The platform further commits the party to working with other orders of government to “fast-track the purchase, lease and conversion of hotels and motels for emergency housing relief until more permanent, community-based solutions are available…,” but again without details.

10. The platform makes no mention of supportive housing. Supportive housing refers to subsidized housing with social work support, typically geared toward specific marginalized populations (e.g., persons with serious mental health challenges). It has long been considered an important policy response to long-term homelessness.

In sum. The NDP’s housing platform is ambitious, but short on details—none of the measures are costed out in the platform document. It also contains surprisingly little detail about measures that would address long-term homelessness. Having said that, the NDP should be commended for being the first federal party to release their housing platform.

I wish to thank the following individuals for assistance with this blog post: Jill Atkey, George Fallis, Michel Laforge, Christina Maes Nino, Michael Mendelson, Jeff Morrison, Doug Pawson, Steve Pomeroy, Sylvia Regnier, Tim Richter, Vincent St-Martin, Marion Steele, Jennifer Tipple and three anonymous reviewers.