La version française de ce billet se trouve ici.

On 21 May 2026, I gave a presentation at Changing Lives & Building Community: How Calgary is tackling the affordable housing crisis, an event sponsored by the Calgary Affordable Housing Foundation. The title of my presentation was “Non-market housing 101” and my slides are available here.

Here are 10 things to know:

1. It’s important to define non-market housing. Non-market housing, at least in Canada, refers to housing owned and operated by a non-profit or public entity. It is sometimes referred to as social housing or community housing (Ray Sullivan discusses the terminology here).

2. One of the benefits of non-market housing is that it can help keep rent levels in check over the long term. Over time, rent levels in non-market housing remain lower than in equivalent housing owned by for-profit entities (see this study for evidence). That’s in part because non-market providers have a mandate to keep rents low.[1]Corporate by-laws forbid the non-profit provider’s board directors or members from personally profiting from increased revenue gained from increasing the rent.

3. Another advantage of non-market housing is that it preserves a community asset. If non-market housing assets are ever sold, any proceeds from the sale must be retained by the non-market housing provider (the proceeds cannot be used for personal or private gain). And if a non-profit housing entity dissolves, any proceeds of the asset itself must be transferred to another non-profit.

4. Canada has very little non-market housing. Just 4.4% of Canada’s total housing stock is non-market housing (see this analysis). By contrast, the OECD average is 7%. For the Netherlands, the figure is nearly 35% (see this analysis for international comparisons).

5. All orders of government in Canada are generally reluctant to assist non-market housing providers with operating costs. On the supply side, the Government of Canada has not provided operating funding for new housing since the early 1990s (with the exception of on-reserve housing). Provincial and municipal support for operating costs, meanwhile, is typically inadequate and unpredictable (see this piece I wrote last year).[2]

6. Federal spending on non-market housing is projected to decrease over the next decade. According to this recent report by Canada’s Parliamentary Budget Officer: “Federal planned spending on housing programs is set to decline 56 per cent, from $9.8 billion in 2025-26 to $4.3 billion in 2028-29 due to the expiry of funding for existing programs and cuts set out in Budget 2025.”

7. Alberta’s provincial government provides capital support for new non-market housing. Alberta does this primarily through the Affordable Housing Partnership Program. Supported units receive approximately $85,000 each in provincial support. While this can help a project enormously, it’s worth noting that in Calgary at the moment, it can easily cost in the $300,000-$400,000 range to create a modest one-bedroom unit (and that doesn’t include the ongoing operating costs required after the unit is built).

8. Alberta’s got a lot of catching up to do. In the early 1980s, Alberta had nearly as many non-market housing units (per capita) as the Canadian average. Today, that rate has dropped to roughly half the Canadian rate (on a per capita basis). I discuss this in a forthcoming book chapter.

9. Alberta’s provincial government also offers tax relief to non-market housing providers. As of January 2025, non-market housing providers in the province are exempt from property taxes (previously, only government-owned affordable housing properties were exempt).

10. On the demand side, Alberta’s provincial government supports 12,000 rent supplements. There are three streams ranging in support from approximately $200/month to approximately $900/month. Federal funding assists with this. However, it’s important to be mindful that there are more than 150,000 Alberta households in core housing need.

In sum. When government invests in non-market housing, they create a community asset that helps keep rent levels in check over the long term. In Canada, our governments need to do much more of this.

I wish to thank Sarah Button, Greg Dewling, Lisa Ker, Christina Maes Nino, Mike Meldrum, Jenny Morrow, Gautam Mukherjee, Brian Pincott, Steve Pomeroy, Ray Sullivan, Annick Torfs, and Sarah Woodgate for assistance with this blog post.

[1] Government regulatory requirements also play a role in keeping rents low in non-market units.

[2] One reason operating funding is important is that low-income renters have very little purchasing power, as discussed in this recent report about social assistance in Alberta.

An English version of this blog post is available here.

Le 21 mai dernier, j’ai présenté un exposé lors de l’événement Changing Lives & Building Community: How Calgary is tackling the affordable housing crisis (Changer des vies et bâtir la communauté : comment Calgary affronte la crise des logements abordables) commandité par la Calgary Affordable Housing Foundation. Ma présentation s’intitulait « Logements hors marché 101 » et vous pouvez consulter mes diapositives ici.

Voici 10 points à retenir:

1. Il est important de définir ce qu’est le logement hors marché. Les logements hors marché, du moins au Canada, désignent les logements qui appartiennent à un organisme sans but lucratif ou public et qui sont gérés par ce dernier. On l’appelle parfois «logement social » ou « logement communautaire » (Ray Sullivan traite de cette terminologie ici).

2. Un des avantages des logements hors marché est qu’ils peuvent aider à maintenir les loyers à des niveaux raisonnables à long terme. Avec le temps, les niveaux des loyers des logements hors marché demeurent inférieurs à ceux des logements équivalents appartenant à des sociétés à but lucratif (voir cette étude pour obtenir les faits probants). En partie, cela s’explique par le fait que les fournisseurs de logements hors marché ont pour mandat de maintenir les loyers à un bas niveau[1]. Les règlements administratifs défendent aux membres de la direction des fournisseurs à but non lucratif de tirer tout profit personnel de l’augmentation des revenus générée par une hausse des loyers.

3. Un autre avantage des logements hors marché est qu’ils permettent de conserver un bien communautaire. Si des biens immobiliers hors marché sont un jour vendus, le revenu tiré de la vente devra être conservé par l’organisme de logements hors marché (ce revenu ne peut être utilisé à des fins personnelles ou privées). Et si un organisme de logements à but non lucratif est dissous, le produit de la vente du bien devra être transféré à un autre organisme à but non lucratif.

4. Il y a très peu de logements hors marché au Canada. Seulement 4,4 % du parc immobilier total du Canada sont des logements hors marché (voir cette analyse). Comparativement, la moyenne de l’OCDE s’élève à 7 %. Aux Pays-Bas, ce chiffre s’élève à près de 35 % (pour des comparaisons internationales, voir cette analyse).

5. Au Canada, tous les ordres de gouvernement sont généralement peu enclins à aider les fournisseurs de logements hors marché à couvrir leurs coûts d’exploitation. Pour ce qui est de l’offre, le gouvernement du Canada n’a pas apporté de financement d’exploitation pour des nouveaux logements depuis le début des années 1990 (à l’exception des logements dans les réserves). De plus, le soutien aux coûts d’exploitation à l’échelle provinciale et municipale est généralement inadéquat et imprévisible (voir cet article que j’ai rédigé l’an dernier[2]).

6. L’on prévoit que les investissements fédéraux dans les logements hors marché diminuent au cours de la prochaine décennie. D’après ce rapport publié récemment du Directeur parlementaire du budget du Canada : «Les dépenses fédérales de programme consacrées au logement devraient diminuer de 56 %, de 9,8 milliards de dollars en 2025-2026 à 4,3 milliards de dollars en 2028-2029, à cause de l’expiration du financement de programmes existants et de compressions prévues dans le budget de 2025. »

7. Le gouvernement provincial de l’Alberta fournit un soutien financier pour la construction de nouveaux logements hors marché. L’Alberta agit principalement par le biais du Affordable Housing Partnership Program (programme de partenariat pour le logement abordable). Les logements qui bénéficient de ce soutien reçoivent environ 85 000 $ chacun de la province. Même si cela peut énormément soutenir un projet, il convient de remarquer qu’en ce moment, à Calgary, cela peut coûter entre 300 000 $ et 400 000 $ pour construire un logement modeste à une chambre (ce qui ne comprend pas les frais d’exploitation courants, une fois le logement construit).

8. L’Alberta a un retard considérable à rattraper. Au début des années 1980, l’Alberta comptait presque autant de logements hors marché (par habitant) que la moyenne canadienne. À l’heure actuelle, ce taux a baissé pour atteindre environ la moitié du taux canadien (par habitant). J’aborde cette question dans un chapitre d’un livre qui sera prochainement publié.

9. Le gouvernement provincial de l’Alberta offre également un allègement fiscal aux fournisseurs de logements hors marché. Depuis janvier 2025, les fournisseurs de logements hors marché de la province sont exemptés des impôts fonciers (auparavant, seuls les logements abordables appartenant au gouvernement étaient exemptés).

10. En ce qui concerne la demande, le gouvernement provincial de l’Alberta finance 12 000 aides au loyer. Il y a trois volets dont les aides varient entre environ 200 $ par mois et environ 900 $ par mois. Le gouvernement fédéral apporte un soutien financier à ce programme. Toutefois, il est important de noter qu’il y a plus de 150 000 ménages albertains qui éprouvent des besoins impérieux en matière de logement.

En résumé. Lorsque le gouvernement investit dans les logements hors marché, il aide à créer un atout communautaire qui aide à garder les loyers à des niveaux raisonnables à long terme. Au Canada, nos gouvernements doivent faire beaucoup plus dans ce domaine.

Je tiens à remercier Sarah Button, Greg Dewling, Lisa Ker, Christina Maes Nino, Mike Meldrum, Jenny Morrow, Gautam Mukherjee, Brian Pincott, Steve Pomeroy, Ray Sullivan, Annick Torfs et Sarah Woodgate pour leur aide dans la préparation de ce billet de blogue.

[1] Les normes gouvernementales jouent également un rôle important dans le maintien de loyers bas pour les logements hors marché.

[2] Une des raisons pour lesquelles les fonds d’exploitation sont importants est que les locataires à faibles revenus disposent d’un pouvoir d’achat très limité, tel qu’indiqué dans ce rapport publié récemment sur l’aide sociale en Alberta.

La version française de ce billet se trouve ici.

On 28 May 2026, I gave a presentation at the Data That Makes a Different conference in Calgary, co-hosted by the Calgary Homeless Foundation and the University of Calgary’s School of Public Policy. The title of my presentation was “What I’ve learned from other countries’ battles with homelessness,” and my slides are available here.

Here are 10 things to know:

1. I’ve been organizing study tours since 2023. Sometimes I do this in partnership with another organization, and other times I organize my own. I’ve taken groups to New York City, London (UK), Edmonton, Calgary, Helsinki, Dublin, and Belfast.

2. Each study tour has a similar structure. It’s usually five days long; sometimes it covers one city, and other times two cities. Each one also includes several webinars beforehand so that participants can ‘hit the ground running’ once they arrive in the destination city or cities.

3. It can take up to two years to plan a study tour. The pre-planning involves identifying potential partners (i.e., local organizations that would like to help). It also involves a bit of culling on my part (i.e., zeroing in on the most innovative programs and sites for study).

4. Professional networking is key. Participants are largely senior leaders, meaning we get a lot of CEOs, Executive Directors, Vice Presidents, and Directors. They usually come from different cities, so the study tour offers them an opportunity to get to know their peers who work elsewhere.

5. Each study tour culminates with a robust report. I take copious notes during webinars and throughout the actual study tour (I also ensure quality control by sending draft notes to presenters for their review). The report provides each participant with a ‘take away’ document which also becomes a public document.

6. We learned three important lessons in New York City. First, legal rights don’t always generate their intended outcomes. Second, Safe Havens offer emergency accommodation that allows for more privacy than other emergency options. And third, public libraries can work well with family shelters (details about all of these findings are here).

7. In London, we learned about scale. They have several non-market housing providers with over 100,000 housing units each. Also in London, we learned about an Uber-style approach to maintenance, an app where concerned citizens can call for help when they see a rough sleeper, and a prison in-reach service that helps inmates transition into community while remaining housed (details here).

8. In Helsinki, we learned that high levels of public social spending can result in virtually no visible homelessness. Finland has robust public social spending, including targeted spending on non-market housing and demand-side assistance for housing (i.e., financial assistance that helps tenants afford expensive rent). In Helsinki, we saw no rough sleeping at all (details here).

9. In Belfast, we learned that innovative housing policy often involves some risk. Local officials there developed a Housing First approach for youth that involves ‘out of the box thinking’ (including pickups of high-risk youth at parties and night clubs where they can be very vulnerable). Such approaches don’t always make funders feel at ease, especially in a program’s early days (details here).

10. Amsterdam will be our next adventure. We look forward to learning about the country’s approach to harm reduction, the role of people with lived experience, and innovative approaches to youth homelessness prevention, all in a country with more non-market housing per capita than any other OECD country. This study tour will take place in February 2027 and you can register here!

In sum. I have never heard a study tour participant regret their experience. Study tours are a great way to learn about innovative approaches to homelessness and non-market housing, all while engaging in some first-rate professional networking.

I wish to thank Jenny Morrow, and Annick Torfs for assistance with this blog post.

An English version of this blog post is available here.

Le 28 mai 2026, j’ai présenté un exposé lors de la conférence « Data That Makes a Difference » tenue à Calgary et organisée conjointement par la Calgary Homeless Foundation et l’École de politique publique de l’Université de Calgary. Ma présentation s’intitulait « Ce que j’ai appris des autres pays qui luttent contre l’itinérance » et vous pouvez consulter mes diapositives ici.

Voici 10 points à retenir :

1. J’organise des voyages d’étude depuis 2023. Parfois, ces voyages sont organisés en partenariat avec une autre organisation, tandis que d’autres fois, je les organise moi-même. J’ai accompagné des groupes à New York, à Londres (R.-U.), à Edmonton, à Calgary, à Helsinki, à Dublin et à Belfast.

2. La structure de chaque voyage d’étude est similaire. Le voyage dure habituellement cinq jours. Il couvre parfois une seule ville, et parfois deux villes à la fois. Chacun comprend également plusieurs webinaires préalables de telle sorte que les participants puissent «passer à l’action » dès leur arrivée dans la ou les villes de destination.

3. La planification d’un voyage d’étude peut prendre jusqu’à deux ans. La planification préliminaire consiste à identifier les partenaires potentiels (c.-à-d. des organisations locales qui souhaitent apporter de l’aide). Cela implique aussi un certain travail de sélection de ma part (c.-à-d. cibler les programmes et les sites d’étude les plus novateurs).

4. Le réseautage professionnel est essentiel. Les participants sont principalement des dirigeants chevronnés, ce qui signifie que nous attirons de nombreux PDG, des directeurs exécutifs, des vice-présidents et des directeurs. Étant donné qu’ils proviennent généralement de différentes villes, ce voyage d’étude leur permet de rencontrer leurs pairs qui travaillent ailleurs.

5. Chaque voyage d’étude est suivi d’un rapport robuste. Je prends énormément de notes au cours des webinaires et tout au long du voyage d’étude (je veille également au contrôle de la qualité en envoyant des brouillons de notes aux présentateurs afin qu’ils puissent les relire). Le rapport offre à chaque participant un document «à emporter » et devient également un document public.

6. Nous avons appris trois leçons importantes à New York. Premièrement, les droits légaux ne produisent pas toujours les résultats attendus. Deuxièmement, Safe Havens offre un hébergement d’urgence qui permet plus d’intimité que les autres options d’urgence. Et troisièmement, les bibliothèques publiques peuvent travailler efficacement avec les refuges pour familles (vous trouverez plus de détails sur l’ensemble des conclusions ici).

7. À Londres, nous avons acquis des connaissances sur l’échelle. La ville dispose de plusieurs fournisseurs de logements sociaux qui comptent plus de 100 000 logements chacun. Également à Londres, nous avons découvert une approche de type Uber face à l’entretien, soit une application permettant aux citoyens soucieux d’une situation d’obtenir de l’aide lorsqu’ils voient une personne dormant à la rue, ainsi qu’un service d’accompagnement en milieu incarcéral qui aide les détenus à se réintégrer à la communauté tout en restant logés (pour de plus amples détails, cliquez ici).

8. À Helsinki, nous avons appris que des hauts niveaux de dépenses sociales publiques peuvent mener à une quasi éradication de l’itinérance visible. La Finlande consacre d’importants investissements dans les dépenses sociales publiques, y compris des dépenses ciblées dans le logement social et des aides au logement (c.-à-d. une aide financière qui aide les locataires à payer des loyers élevés). À Helsinki, nous n’avons pas vu une seule personne qui dormait à la rue (pour de plus amples détails, cliquez ici).

9. À Belfast, nous avons appris que des politiques de logement novatrices peuvent souvent entraîner certains risques. Les responsables locaux ont mis sur pied une approche Logement d’abord pour les jeunes faisant appel à une pensée différente (ce qui comprend aller chercher les jeunes à haut risque dans des fêtes ou des boîtes de nuit où ils peuvent être très vulnérables). De telles approches ne plaisent pas toujours aux bailleurs de fonds, et en particulier lorsqu’un programme débute (pour de plus amples détails, cliquez ici).

10. Notre prochaine aventure se passera à Amsterdam. Nous avons hâte d’en apprendre davantage sur l’approche adoptée par ce pays en matière de réduction des méfaits, le rôle des personnes qui possèdent de l’expérience vécue et les approches novatrices dans le domaine de la prévention de l’itinérance chez les jeunes, tout cela dans un pays qui possède plus de logements sociaux par habitant que tout autre pays de l’OCDE. Ce voyage d’étude se déroulera en février 2027 et vous pouvez vous inscrire ici!

En résumé. Je n’ai jamais entendu un participant à un voyage d’étude regretter son expérience. Les voyages d’étude représentent un excellent moyen de découvrir des approches novatrices dans le domaine de l’itinérance et des logements hors marché, tout en établissant un réseau professionnel de choix.

Je tiens à remercier Jenny Morrow et Annick Torfs pour leur aide dans la préparation de ce billet de blogue.

La version française de ce billet se trouve ici.

In March of this year, Avi Lewis became leader of Canada’s New Democratic Party after a decisive first-ballot victory. Central to his policy platform was a commitment to regulate rents across Canada.[1]

Avi is correct in assessing that the cost of housing is out of reach for many Canadians; but his proposal to impose rent control across Canada would face an uphill battle. There are far more practical ways to improve housing affordability for Canadians.

Here are 10 things to know:

1. Stricter rent regulation—known colloquially as ‘rent control’—is very popular with voters. Polling from 2023 finds that 65% of all Canadians support it, while just 14% of Canadians oppose it.

2. There is some precedent for federal rent control in Canada. We had it both during World War II and beginning in the mid 1970s in the face of very high inflation (Keating provides a useful overview here, while Nash and Skaburskis offer analysis here).

3. More rent regulation could have unintended consequences. A 2025 report by the Canada Mortgage and Housing Corporation finds that stricter rent regulation can result in less supply, less residential mobility, and reduced housing quality. This 2024 meta-analysis makes similar findings.

4. Having said that, not all research paints a bleak picture of rent control. Some research supports it (including this 2011 Canadian study by Grant). Many economists recognize the value of mild, newer forms of rent controls (see this book chapter by Skaburskis and Teitz, for example). This wasn’t the case historically—indeed, a shift towards more acceptance of rent control occurred after the publication of this 1995 article by Arnott.

5. Landlord-tenant relations are a provincial/territorial responsibility. According to my colleague Shibil Siddiqi, “Under the Constitution, property and civil rights are and have always been in the provincial domain. Accordingly, Ontario is responsible for regulating landlord-tenant relations and this hasn’t changed much at all over the years. Historically landlord-tenant law was seen as a subset of property law.”[2]

6. If Avi were to follow through on his commitment to “legislate new tenant protections,” his new government could find itself in court. That’s because one or more provinces might take legal action, arguing that newly enacted federal legislation infringes on provincial powers granted under the Constitution Act, 1867.

7. Any federal attempt to move forward on this would likely use up precious political capital with provincial and territorial governments. If an Avi-led government were to spend 6-12 months trying to gain traction on this, that’s 6-12 months it could have been spending on a more workable intergovernmental partnership (such as this one).

8. Avi should consider supporting demand-side initiatives (i.e., giving people money so they can afford expensive rent). Shortly after Avi won the federal NDP leadership, Maytree released this very sensible Blueprint for a Canada Housing Benefit System, proposing a permanent, Canada-wide demand-side system. One advantage of demand-side initiatives is that they can take effect almost immediately—it’s faster to cut someone a cheque than it is to create new housing. Another is that they can be targeted to households most in need.

9. On the supply side, Avi Lewis could support a bold but realistic target for non-market renting. Approximately 4% of Canada’s total housing stock is non-market housing (also known as ‘social housing’ or ‘community housing’). As a long-term goal, some advocates believe this figure should rise to 20%—a bold but realistic long-term objective that would require 25,000 to 50,000 new non-market units annually (depending on how quickly we want to reach the 20% target).[3] Avi’s platform, by contrast, pitches 200,000 new non-market units annually over a five-year period.[4] It’s worth noting that in 2024, just 6,887 such units were created in Canada, while the most non-market units ever built in Canada in one year was 26,874 (in 1972).[5]

10. An advantage of non-market housing is that it keeps rent levels low over the long term, essentially serving as an organic form of rent control. The logic of this is straightforward: operators of non-market housing have a mandate to keep rent levels low over the long term (and if they ever sell the housing, they’re required to do so to a like-purpose entity). By contrast, for-profit landlords have a clear interest in raising rents to whatever levels the market will bear (for more on this issue, see this analysis).

In sum. Avi Lewis and his team ran a very successful leadership campaign. But if they’re serious about tackling housing affordability, they should consider pivoting away from federal rent control. Mild forms of rent control do have merit, but that’s a matter for our provincial and territorial governments. For the federal government, there are a great many other worthwhile strategies to pursue.

I wish to thank George Fallis, Ron Kneebone, Christina Maes Nino, Jenny Morrow, Allan Moscovitch, Steve Pomeroy, and Annick Torfs for assistance with this blog post.

[1] Avi’s housing platform also contains several other housing-related proposals, all of which can be reviewed here.

[2] S. Siddiqi, personal communication, January 6, 2015.

[3] See page 5 of this document.

[4] It seeks to create “one million social, co-op, non-profit and supportive homes within five years.”

[5] These figures can be found in Table 1 of this document.

An English version of this blog post is available here.

En mars dernier, Avi Lewis est devenu le chef du Nouveau Parti démocratique du Canada après une victoire décisive dès le premier tour de scrutin. L’un des éléments clés de son programme politique était son engagement à réglementer les loyers partout au Canada[1].

Avi a tout à fait raison de reconnaître que le coût du logement est hors de portée pour bon nombre de Canadiens, mais sa proposition d’imposer le contrôle des loyers d’un bout à l’autre du pays se trouverait confrontée à d’importantes difficultés. Il existe des moyens bien plus pratiques d’améliorer l’abordabilité du logement pour les Canadiens.

Voici dix points à retenir :

1. Un contrôle des loyers plus strict est très populaire auprès des électeurs. Un sondage mené en 2023 a montré que 65 % de tous les Canadiens approuvent cette mesure, tandis que seulement 14 % s’y opposent.

2. Il y a des précédents en ce qui concerne le contrôle fédéral des loyers au Canada. Une telle mesure avait été mise en place durant la Seconde Guerre mondiale et au milieu des années 1970 lors d’une période d’inflation très élevée (Keating fournit un aperçu très utile ici, et Nash et Skaburskis offrent une analyse ici).

3. Un contrôle plus strict des loyers pourrait entraîner des conséquences imprévues. Un rapport de 2025 publié par la Société canadienne d’hypothèques et de logement a constaté qu’un contrôle des loyers plus strict peut réduire l’offre de logements, limiter la mobilité résidentielle et faire baisser la qualité des logements. Cette méta-analyse de 2024 est arrivée à des conclusions similaires.

4. Ceci étant dit, toutes les recherches n’atteignent pas des conclusions aussi négatives sur le contrôle des loyers. Certaines recherches le soutiennent (y compris cette étude canadienne menée en 2011 par Grant). En effet, de nombreux économistes reconnaissent la valeur de formes nouvelles et modérées du contrôle des loyers (voir ce chapitre du livre de Skaburskis et Teitz, par exemple). Cela n’a pas toujours été le cas : on a en effet assisté à une plus grande acceptation du contrôle des loyers après la publication de cet article de 1995 de Arnott.

5. Les relations entre les propriétaires et les locataires relèvent de la compétence des provinces et territoires. D’après mon collègue Shibil Siddiqi, «Selon la Constitution, les droits de propriété et les droits civils relèvent et ont toujours relevé des provinces. L’Ontario est donc responsable de la réglementation des relations entre les propriétaires et les locataires, et cela n’a pas beaucoup changé au cours des années. Historiquement, le droit des relations entre les propriétaires et les locataires était considéré comme un volet du droit immobilier »[2].

6. Si Avi devait tenir son engagement de «légiférer de nouvelles protections pour les locataires », son nouveau gouvernement risquerait de finir devant les tribunaux. En effet, une ou plusieurs provinces seraient susceptibles d’engager des poursuites judiciaires, faisant valoir que la nouvelle législation fédérale enfreint les pouvoirs provinciaux qui sont accordés dans le cadre de la Loi constitutionnelle de 1867.

7. Si le gouvernement fédéral tentait de faire avancer ce projet, cela risquerait de lui faire perdre un capital politique précieux auprès des gouvernements provinciaux et territoriaux. Un gouvernement dirigé par Avi qui consacrerait 6 à 12 mois à tenter de faire avancer ce projet, pourrait perdre 6 à 12 mois qui auraient pu être consacrés à la mise en place d’un partenariat intergouvernemental plus efficace (tel que celui-ci).

8. Avi devrait envisager de soutenir des initiatives axées sur la demande (c.-à-d. donner de l’argent aux individus pour qu’ils puissent se permettre les loyers élevés). Peu après qu’Avi ait été élu à la tête du NPD, Maytree a publié un rapport très pertinent intitulé Blueprint for a Canada Housing Benefit System (Plan directeur d’un système d’allocations de logement canadien), qui propose un système permanent axé sur la demande à l’échelle du Canada. Un des avantages des initiatives axées sur la demande est qu’elles peuvent être mises en œuvre pratiquement immédiatement; en effet, il est plus rapide de remettre un chèque à quelqu’un que de créer de nouveaux logements. Un autre avantage est que ces chèques peuvent cibler les ménages qui en ont le plus besoin.

9. Pour ce qui est de l’offre de logements, Avi Lewis pourrait appuyer un objectif ambitieux mais réaliste de logements de location hors marché. Près de 4,4 % du parc de logements total du Canada est compris de logements hors marché (que l’on appelle également «logements sociaux » ou « logements communautaires ». À titre d’objectif à long terme, certains défenseurs estiment que ce chiffre devrait s’élever à 20 % — un objectif ambitieux mais réaliste qui impliquerait la construction de 25 000 à 50 000 nouveaux logements hors marché par an (en fonction de la rapidité à laquelle nous désirons atteindre l’objectif de 20 %)[3]. Par contre, le plan d’Avi propose 200 000 nouveaux logements hors marché par an sur une période de cinq ans[4]. Il faut noter qu’en 2024, seulement 6 887 logements hors marché ont été créés au Canada, alors que le maximum de logements de ce type jamais créés au Canada en un an s’élève à 26 874 (en 1972)[5].

10. Un des avantages des logements hors marché est qu’ils permettent de garder les loyers bas à long terme, agissant essentiellement en tant que forme de contrôle des loyers organique. La logique en est simple : les gestionnaires des logements hors marché ont pour mandat de maintenir les loyers à un bas niveau à long terme (et s’ils doivent vendre le logement, ils sont tenus de le vendre à une entité dont l’objectif est semblable). Les propriétaires de logements à but lucratif, quant à eux, ont clairement intérêt à augmenter les loyers pour atteindre les niveaux que le marché peut supporter (pour de plus amples renseignements sur la question, veuillez consulter cette analyse).

En résumé. Avi Lewis et son équipe ont mené une campagne électorale couronnée de succès. Mais s’ils ont vraiment l’intention de s’attaquer au problème de l’abordabilité du logement, ils devraient songer à abandonner leurs mesures de contrôle des loyers. Des versions modérées de contrôle des loyers ont leurs mérites, mais celles-ci relèvent de la compétence de nos gouvernements provinciaux et territoriaux. Il existe de nombreuses autres stratégies valables que le gouvernement fédéral peut mettre en œuvre.

Je tiens à remercier George Fallis, Ron Kneebone, Christina Maes Nino, Jenny Morrow, Allan Moscovitch, Steve Pomeroy et Annick Torfs pour leur aide dans la préparation de ce billet de blogue.

[1] Le programme de logement de Avi comprend également plusieurs autres propositions reliées au logement, que vous pouvez consulter ici.

[2] S. Siddiqi, communication personnelle, 6 janvier 2015.

[3] Voir la page 6 de ce document.

[4] Avec le mandat de livrer « un million de logements sociaux, coopératifs, à but non lucratif ou avec services de soutien d’ici cinq ans. »

[5] Vous pouvez trouver ces chiffres dans le Tableau 1 de ce document.